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IAU îdF> Nos études> Évaluation de l’impact du T3 sur les prix de l’immobilier résidentiel

Le T3 a été mis en service en décembre 2006.- Photo : © Dugeny (François), IAU îdF

L’existence d’une éventuelle plus-value immobilière dépend du croisement de huit facteurs.- Photo : © Loudier (Céline), IAU îdF

Dans le cas du T2, il y a eu un réel gain d’accessibilité qui a induit à lui-seul une plus-value immobilière dans des communes dynamiques.- Photo : © Abron (Claude) IAU îdF, Amphiprion

Évolution des prix moyens par m2 par zone entre 2002 et 2008 (en euros constants)- Source : IAU îdF

Carte de situation du T3 (tracé en rouge). Zone proche de 400 m (en jaune), premier périmètre d’étude élargi à 3 km (en noir), carroyage du modèle SIMAURIF- Source : IAU îdF

Évaluation de l’impact du T3 sur les prix de l’immobilier résidentiel.


Avril 2011

À la recherche de nouvelles sources de financement des grands projets de transports collectifs

L’étude s’inscrit dans une série d’études de l’IAU île-de-France et de l’Institut français des sciences & technologies des transports, de l’aménagement et des réseaux (IFSTTAR, anciennement Inrets) sur l’évaluation des impacts d’infrastructures de transports ou de politiques de transports sur les prix de l’immobilier résidentiel. Les pistes de ressources nouvelles sont explorées depuis plusieurs années ; la récupération d’une partie des éventuelles plus-values foncière et immobilière induites par la mise en service d’une infrastructure nouvelle est une des sources envisagées, même si elle soulève des problèmes techniques et juridiques.

Trois grands constats peuvent être dégagés

L’étude a permis de mettre en œuvre l’état de l’art concernant les données et les méthodes statistiques. Les modèles économétriques, qui ont été retenus sont très significatifs, avec près de 88 % de la variance expliquée. Une synthèse des cinq études menées en Île-de-France depuis 2006 permet de déduire que huit facteurs interviennent pour moduler les effets d’une nouvelle infrastructure sur les prix de l’immobilier résidentiel en Île-de-France. Et l’existence d’une éventuelle plus-value immobilière plus ou moins significative dépend du croisement de ces huit facteurs.

La récupération des plus-values immobilière et foncière ne peut être appliquée de manière autoritaire et uniforme

Trois invariants ont été mis en évidence par nos cinq études en Île-de-France : si une plus-value immobilière significative se dégage, elle diffère selon le type de logement (appartement/maison), elle n’est pas induite à proximité immédiate des arrêts (gare, station) et elle est plus élevée pour un mode lourd que pour un mode léger. Une question, qui peut se poser est de savoir si ces invariants sont les mêmes dans une ville de province.

Il nous paraît nécessaire de se donner les moyens d’un véritable recueil de données adapté et réfléchi des situations avant/après mise en service d’une infrastructure de transport et ceci sur plusieurs années si l’on veut réellement mesurer les effets d’une nouvelle infrastructure sur les prix de l’immobilier.

Autres études dans le même domaine :

Habitat et logement | Marché du logement

Transport et mobilité | Infrastructures

Repères

Le tramway T3
a été mis en service le 16 décembre 2006

Principales caractéristiques

  • 115 000 voyageurs en moyenne en 2010 par jour (contre la moitié pour l’ancienne ligne de bus PC1). Horaires de circulation : de 5h à 0h30  
  • 17 stations. 7,9 km entre le Pont de Garigliano dans le 15e arrondissement et la Porte d'Ivry dans le 13e arrondissement. Gazonnage sur environ 70% du tracé.
  • Correspondance avec le RER B, 7 lignes de métro, 37 lignes de bus
  • Temps moyen de parcours entre les deux stations terminus : 28 minutes
  • Vitesse commerciale observée : 16,5 km/h (contre 14,5 km/h pour le bus PC1)

L’aire d’étude est une zone élargie de 4 km de part et d’autre du tracé de la ligne

  • Elle couvre en partie 8 arrondissements parisiens, 7 communes des Hauts-de-Seine et 5 communes du Val-de-Marne, dont un corridor de la ligne de 400 mètres de part et d’autre de la ligne, appelé par la suite « zone proche »
  • 52 agences immobilières sont situées dans un corridor de 400 mètres. 162 032 transactions (ventes ou mutations) d’appartements ont été effectuées entre le 01/01/2002 et le 31/12/2008.

Prolongement du T3 en cours de travaux

  • Il permettra de relier fin 2012 la Porte d'Ivry (13e arrondissement) à la Porte de la Chapelle (18e arrondissement).
  • Vingt-cinq nouvelles stations sont prévues sur ce nouveau tronçon de 14,2 km, presque deux fois plus long que le parcours actuel.