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Sommaire :

  • Éditorial : Habiter dans le périurbain
  • Avant-propos : Crise du logement, ville compacte et rêve de la maison individuelle
  • Prologue : Habitat individuel organisé, une alternative à construire
  • Comprendre
    • D'une procédure et d'un modèle à une production de masse
    • La diversité des formes d'habitat organisé
    • L'individuel groupé : production et occupation du sol
    • Le concept de l'habitat à la française : une approche datée
    • Vivre en lotissement pavillonnaire : entre spécificités et uniformité
    • Habitants et tissus pavillonnaires à l'épreuve du temps
    • La périurbanité : entre conditions sociales et genres de vie
    • La tentation soupçonnée du repli extrême
    • Le lotissement, un fait urbain incontournable
  • Agir
    • Bouygues Immobilier, vers un habitat individuel plus mixte et convivial
    • Kaufman & Broad, répondre aux nouvelles attentes
    • Quand l'esthétique investit le champ du social
    • Le Snal, un outil au service de l'aménagement concerté
    • Les opérateurs face à un marché de plus en plus contraint
    • La concertation avec les habitants, un préalable au bien vivre ensemble
    • L'élu au service du vivre ensemble et de l'innovation
    • De la diffusion d'un discours à son appropriation
    • Récit de vie d'une habitante du Bois de Maurepas
    • Autoconstruction et habitat groupé, un modèle d'avenir
    • Le jeu d'acteurs et ses rouages
    • Production résidentielle et aménagement du territoire
    • Vues d'ici et d'ailleurs
  • Anticiper
    • Ville dense, ville douce
    • Concevoir des lotissements évolutifs
    • Avoir un dessein collectif et faire acte de création
    • Outils pour un développement periurbain plus durable
    • Gouverner les lotissements, le rôle des intercommunalités
    • Le périurbain, eldorado métropolitain ?
    • La construction politique du périurbain au prisme des regards
    • La ceinture verte, un espace de vie à inventer
IAU îdF >Nos études >Habiter dans le périurbain

En Île-de-France, l'habitat individuel ne concerne plus que le quart des nouvelles constructions, et le lotissement regroupe moins de la moitié d'entre elles. Le lotissement est-il une forme urbaine résiduelle ou une forme d'avenir ?- Photo : © C. Thibault / IAU îdF

Opération d’aménagement, le lotissement peut aussi être producteur de règles. Ce sont souvent ces règles qui sont visées comme étant des freins à son évolution urbaine, notamment au processus de densification.- Photo : © P. Guignard / IAU îdF

La densification des lotissements est un enjeu majeur pour le développement de l'habitat individuel, désiré par de nombreux Français, et la recherche d'une compacité vertueuse de la ville.- C. Blanchard et M. Mackova/ENSAB- K. Contzen et E. Le Bourdonnec/Université Rennes 2

Habiter dans le périurbain. Cahiers n° 161


Mars 2012

Comprendre

Des premières opérations du XIXe siècle, le long du chemin de fer en développement, jusqu'aux « villages » créés ex nihilo et inspirés du modèle américain, l'approche historique permet de comprendre comment ces ensembles pavillonnaires ont été conçus et en quoi ils ont considérablement modifié le paysage de la métropole parisienne. Ils illustrent aujourd'hui la pluralité des ressorts du périurbain, trop souvent réduits au refuge des classes moyennes. L'habitat organisé, communément appelé « lotissement », répond pourtant à des logiques variées, à des formes juridiques diverses et son poids, tant démographique que politique, nécessite une analyse particulière. Pour les habitants, le choix de la localisation, même s'il est réalisé sous contrainte financière, se révèle porteur d'un grand nombre de raisons profondes et symboliques, peu réductibles au seul calcul de la rationalité économique. Choix par défaut, idéal villageois ou espace de transit, l'habitat périurbain procède d'un appariement entre conditions sociales, genres et cycles de vie. Par leur capacité d'autonomie, certains vont maîtriser et s'approprier l'environnement, pour d'autres ménages moins mobiles, l'installation périurbaine sera parfois synonyme de repli et d'isolement. Entre attachement et ancrage, la palette des représentations et des pratiques du territoire donne à voir la diversité des profils des habitants du périurbain.

Agir

Depuis la fin des années 1990, le secteur de la construction des ensembles pavillonnaires a subi d'importantes transformations, et notamment une concentration de l'offre au sein des principaux promoteurs pendant que les aménageurs-lotisseurs, repoussés aux marges de l'Île-de-France, se partagent un marché de plus en plus restreint. Aujourd'hui, pour l'ensemble des opérateurs, les difficultés liées à la mobilisation du foncier constituent un obstacle majeur à la réalisation de maisons individuelles. En 2011, les grands groupes immobiliers semblent avoir abandonné ce mode de construction, au profit du petit collectif ou d'opérations mixtes. Les contraintes économiques et environnementales poussent à réinventer notre mode d'habiter : plus dense, plus écologique et moins éloigné des aménités urbaines. L'habitat participatif, solidaire et économique, semble une alternative crédible à la promotion classique, privée ou sociale.

Conscients de ces nouveaux enjeux, les élus deviennent plus exigeants vis-à-vis des opérateurs et travaillent à l'intégration des lotissements existants, se heurtant souvent aux règles de droits privés qui les régissent et parfois aux réticences des habitants eux-mêmes. En vue de relier les ensembles pavillonnaires avec les tissus avoisinants et de les densifier qualitativement, l'assouplissement des règles d'urbanisme n'est pas suffisant et conduit à créer les conditions d'un urbanisme de proximité.

Anticiper

La politique du logement en Île-de-France doit pouvoir concilier stratégie urbaine et stratégie sociale, en répondant aux besoins d'espace, de nature et d'intimité des habitants, tout en mobilisant les acteurs dans la production de lotissements moins consommateurs d'espace et mieux connectés. Si les outils de planification et de projets existent, la fragmentation de la gouvernance locale et la faiblesse des moyens d'ingénierie et d'investissement disponibles sont autant de freins à un développement périurbain plus durable. Le renforcement de l'intercommunalité va dans le bon sens mais encore faudrait-il que la compétence d'urbanisme leur soit confiée, et aucune intercommunalité francilienne ne s'est lancée dans l'élaboration d'un plan local d'urbanisme intercommunal. L'évolution des ensembles pavillonnaires existants est également un enjeu fort, qui se heurte aux obstacles d'une production immobilière stéréotypée, normée et contrainte, comme à l'acceptabilité des habitants. Comment mettre en place un projet collectif à partir de l'initiative individuelle privée ? Par quel processus, incitatif et réglementaire, densifier les lotissements sans dévaloriser les biens individuels ?

Réinterroger ces ensembles standardisés doit s'accompagner d'un travail des urbanistes et des paysagistes qui consiste à tenter de les coudre le mieux possible entre eux, et avec le paysage qui les accueille. Mais dans cet espace intermédiaire, les références communes semblent manquer. Entre influences urbaines et héritages ruraux, quelle est l'identité des territoires périurbains ?