LEVALLOIS-PERRET (Hauts-de-Seine). Une construction dans le tissu urbain favorisée par un POS incitatif et un marché porteur.- Photo : © IAU îdF

MELUN (Seine-et-Marne). Une construction modeste mais des opérations en diffus qui ont conduit à une réelle intensification des tissus urbains existants.- Photo : © IAU îdF

PLAISIR (Yvelines). Exemple d’îlot dans le centre de la commune ayant accueilli 55 logements collectifs neufs et passant ainsi d’une densité de 12 à 24 logements par hectare. L'opération s'inscrit en continuité de l'existant en tentant de recréer des formes urbaines empruntées à la maison de ville et permet d'ouvrir le cœur de l'îlot.- Photo : © DARLEY (Amélie), IAU îdF

BRIE-COMTE-ROBERT (Seine-et-Marne). Exemple d’îlot qui se situe dans la partie sud ouest de la commune et qui a accueilli 52 logements collectifs neufs, entre 1990 et 1999, passant ainsi d’une densité de 5 à 19 logements par hectare. Ici un tissu urbain très peu dense qui se compose de maisons de ville et de pavillons et offre de nombreuses possibilités de valorisation.- Photo : © DARLEY (Amélie), IAU îdF

La construction de logements en diffus dans le tissu urbain de 1990 à 1999- Source : INSEE, RGP90, RGP99, DREIF, BDPOS, MOS90, MOS99 © I

Décembre 2007

L’intensification et la compacité urbaine sont parmi les orientations prioritaires de la Région, avec pour objectif de concilier développement urbain et amélioration de la qualité environnementale.  

Les 60 000 logements par an affichés dans le Schéma directeur de la région d’Île-de-France (SDRIF) représentent un enjeu de densification et renouvellement urbain particulièrement fort de l’aménagement régional.  

L’Institut a lancé une réflexion sur les processus et les facteurs favorables au renouvellement et à la densification en matière de construction de logements, à  partir de travaux d’évaluation des capacités de construction de logements en tissus urbains et d’une étude détaillée des autorisations d’urbanisme de communes de la proche couronne.

Nos experts vous livrent leurs éléments de synthèse, à travers cette étude.  

Les constructions réalisées en diffus dans le tissu urbain ne sont pas toujours synonymes d'intensification urbaine.  

Elles suscitent peu de diversité fonctionnelle en raison de l'échelle des opérations. 

Les principaux acteurs des opérations de construction sont des opérateurs privés, ayant développé une connaissance des tissus urbains dans lesquels ils interviennent et qui leur permet de se saisir rapidement des opportunités qui se présentent.  

Aucune règle systématique ne permet d'expliquer la dynamique des constructions réalisées. C'est la conjugaison de différents facteurs qui font que les opportunités de valorisation foncières se créent : les marchés immobiliers, la structure foncière, le statut d'occupation, les cycles de peuplement et les contraintes réglementaires.  

Les politiques communales peuvent agir de différentes manières sur l'intensification urbaine. Certaines communes préfèrent laisser s'exercer le marché, d’autres interviennent à travers différents outils (POS, COS différentiels, instruction des permis de construire, architectes conseils...).  

Là où les marchés immobiliers offrent peu d’opportunités de valorisation et où les constructions sont généralement plus modestes, des communes, parmi celles étudiées, adoptent alors une politique volontariste qui facilite la construction dans le diffus en tissu urbain afin d’assurer le renouvellement de leur parc.