Mai 2004

De l'expansion au renouvellement du parc de bureaux francilien

C'est une profonde mutation du parc de bureaux qui est en train de s'engager. Le renouvellement de ce parc immobilier n'est plus le seul fait des nouvelles constructions, réalisées massivement depuis trois décennies. Il s'effectue de plus en plus par la remise à niveau d'immeubles haussmanniens ou construits entre 1950 et 1970. Depuis quelques années, l'effort de modernisation de ce bâti s'est intensifié, sous la forme de spectaculaires opérations de restructuration ou de réhabilitation. Ces interventions lourdes, allant jusqu'à la reconstruction des planchers ou de la façade, conduisent à doter un bâtiment ancien de prestations techniques comparables à celles d'un immeuble neuf.

Le réaménagement de fond en comble de l'îlot Édouard vii à Paris, la réhabilitation lourde du premier IGH (immeuble de grande hauteur) de La Défense (Tour Nobel) ou l'opération Périsud en vitrine du périphérique à Malakoff comptent parmi les exemples les plus emblématiques. Amorcée dans l'ouest parisien au début des années 1990, la régénération du parc s'est accélérée et étendue aux premières générations d'immeubles «modernes», principalement dans les Hauts-de-Seine. Près de 1 % des bureaux franciliens est ainsi retraité chaque année. Ces restructurations produisent environ un tiers de l'offre régionale de bureaux neufs.Le départ des occupants constitue, en général, le facteur déclenchant de l'opération. Son opportunité est appréciée au regard de la rentabilité de l'investissement et des contraintes techniques, comptables et juridiques. Du fait de leurs capacités financières et de leur stratégie patrimoniale à long terme, ce sont les investisseurs institutionnels qui sont les plus engagés dans le renouvellement du parc de bureaux.La politique de valorisation de leurs actifs menée par les investisseurs va ceuvrer en faveur d'une amplification des réhabilitations en zone centrale, où le potentiel des sur faces menacées d'obsolescence est considérable. Bon nombre d'immeubles, pourtant en bon état mais aux standards de conception dépassés, ne pourront pas se plier aux exigences évolutives des utilisateurs en matière de nouvelles technologies, de normes de confort et de sécurité, de locaux modulables...Mais dans certains secteurs, le coût des travaux est incompatible avec la valeur de marché des immeubles. Une partie du parc de bureaux risque de se figer en l'absence d'accompagnement public pour la mise en oeuvre d'opérations de requalification ou de solutions alternatives (démolitions, reconversions...).Dans la perspective d'une moindre croissance du parc de bureaux, la question du renouvellement sera de plus en plus prégnante. C'est de la filière recyclage, davantage que de la production neuve, que va dépendre la capacité de l'Île-de-France à fournir un immobilier adapté aux attentes des entreprises. Les acteurs publics seront parties prenantes de ce processus au travers des dispositifs fiscaux et réglementaires (prescription des PLU...).

Schéma des formations : la filière transport-logistique

Dans le cadre de la préparation et de la mise en oeuvre du schéma des formations 2000 lancé par le conseil régional, l'IAURIF a mené une étude sur la filière professionnelle transport-logistique, en particulier sur les formations de la conduite routière, du transport de marchandise et de la logistique. Quatre groupes de métiers ont été identifiés comme principaux débouchés de ces formations : conducteurs routiers, conducteurs livreurs, opérateurs d'entreposage et techniciens du transport et de la logistique.
On recense chaque année, en Île-de-France, 5 000 candidats formés à ces métiers. Une des caracté ristiques essentielles de cette filière est la part importante occupée par la formation professionnelle continue, qui constitue, notamment pour la conduite routière, la plus grande partie des «sortants».
L'IAURIF note que la filière transport-logistique manque de lisibilité et qu'une grande partie des sections de formation doit être optimisée du point de vue des effectifs. Les liens entre les diplômes, la poursuite d'études ne sont pas clairs, surtout pour les jeunes, mais aussi pour les entreprises. Compte tenu des difficultés de recrutement des jeunes et afin d'assurer une meilleure lisibilité de la filière, il serait préférable d'ouvrir de nouvelles sections en formation initiale sur des sites existants qui possèdent à la fois un vivier d'élèves suffisant et un potentiel d'emplois environnants conséquent.

De nouvelles interventions de l'IAURIF au Maroc

Le 25 mars dernier, une convention-cadre a été signée avec l'agence urbaine de Casablanca et l'ambassade de France. Elle prévoit, entre autres actions importantes, une assistance technique pour l'aménagement du littoral et surtout la révision du schéma directeur de Casablanca, capitale é conomique du Maroc.
Depuis 1995, un important programme* de coopération technique sur contrats français et marocains a été engagé par FIAURIF auprès de plusieurs agences urbaines ainsi que de la direction de l'urbanisme du Maroc. Les études portent sur des domaines très variés, en fonction de la demande des partenaires locaux. Les derniers travaux ont, par exemple, concerné la réhabilitation de douars à Rabat-Salé, l'évaluation d'un schéma d'aménagement et d'urbanisme à Fès, le montage d'une banque de données urbaines à Agadir, ou encore l'appui technique au centre de documentation multimédia de la direction de l'Urbanisme.
* Tous les rapports de missions liés à cette coopération franco-marocaine sont librement consultablesà la médiathèque de l'IAURIF