Dissocier la propriété du foncier de celle du bâti pour produire des logements

Note rapide Société-Habitat, n° 689

28 juin 2015ContactHélène Joinet, Martin Omhovère

Alors que les prix de l’immobilier et du foncier ont atteint un niveau historiquement élevé, assurer l’équilibre économique des opérations de construction de logements devient parfois un casse-tête, a fortiori pour le logement social. La dissociation du foncier et du bâti ressurgit alors comme un possible levier, notamment en Île-de-France.
Les lois récentes introduisent des dispositions favorables aux baux de longue durée. Cette pratique est également largement répandue dans d’autres pays. Dès lors, ce mécanisme ne gagnerait-il pas à se déployer plus amplement en Île-de-France ? Quels seraient les acteurs de ces montages et leurs motivations ? Le recours aux baux de longue durée en milieu urbain trouve ses racines dans le bail rural. Dès l’époque romaine, l’octroi d’un horizon temporel long aux exploitants s’impose comme un moyen de les inciter à investir dans l’aménagement et la culture des terres prises à bail. Par la suite, pour éviter la reconstitution d’une situation féodale de paysans sans terres, la Révolution française a limité la durée de ces baux à 99 ans.

Ressources

La longue durée du bail peut contrarier les velléités du propriétaire de renégocier les termes du contrat pour modifier l’usage du terrain, le densifier, etc. Ici, une caserne de la Garde républicaine, propriété de la ville de Paris.
© Apur
Dans une opération associant équipement public et logement sur une même parcelle, le bail emphytéotique permet de conserver une maîtrise publique du foncier.
© Sophie Robichon, Mairie de Paris, crèche Châteaudun
Pour la reconversion de bureaux en logements, le bail emphytéotique permet de faire face à des coûts d’acquisition et de réaménagement élevés.
© David Bourreau, Apur, bâtiment SNS Le Latino réhabilité (18 étages)

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