Le parc de logements francilien en 2011

Les évolutions des statuts d’occupation entre 2006 et 2011, et entre 1990 et 2011 dans le parc ancien

31 mars 2016ContactJean-Jacques Guillouet, Philippe Pauquet

Ce rapport est la compilation de deux analyses franciliennes réalisées sur les évolutions des statuts d’occupation, un des indicateurs les plus pertinents pour caractériser le parc de logements et son occupation.

Un marché du logement francilien qui continue à se tendre, plus difficile d'accès pour les ménages les plus modestes

La première partie est consacrée aux évolutions globales des statuts d’occupation du parc principal (occupé) entre les recensements 2006 et 2011. L’analyse montre comment les 163 000 logements supplémentaires de ce parc se sont ventilés entre les propriétaires (+ 94 000), les locataires du secteur locatif privé (+ 57 000) et ceux du secteur social (+ 28 000), répondant ainsi en grande partie aux besoins des ménages. Cet accroissement fait toutefois partie des plus faibles depuis les années 1960. Associé aux faibles niveaux du renouvellement immobilier et du parc inoccupé, il est symptomatique d’un marché du logement tendu, où l’offre est sensiblement plus faible et insuffisante par rapport à la demande, notamment pour accueillir les ménages les plus modestes. Une estimation de l’IAU établit, selon la méthodologie de l’Insee et de la Fondation Abbé Pierre, à 1 194 000 le nombre des mal-logés, soit 10 % des 12 millions de Franciliens. Une production importante de logements à prix abordables devient donc cruciale pour contrebalancer la tension grandissante du marché immobilier francilien. Pour atteindre cet objectif, des réflexions pourraient être menées sur la réduction des coûts de construction, sur la dissociation du bâti et du foncier (le coût du terrain a un impact majeur sur les prix en Île-de-France) ou encore sur la simplification des normes et des contraintes liées au droit de l’urbanisme.

Les transformations du parc ancien permettent également de répondre aux besoins des ménages

La deuxième partie a pour objet l’analyse des changements de statuts d’occupation dans le parc ancien, en comparant les statuts d’occupation du parc de 1990 avec ceux du parc de 2011 pour le parc construit avant 1991. En 20 ans, ce sont près de 300 000 logements anciens qui ont changé de statut d’occupation : là encore l’occupation en propriété progresse fortement (+ 176 000 logements), tout comme le locatif meublé (+ 65 000) et le parc social (+ 56 000), au détriment du parc privé loué vide (– 241 000) et de celui occupé gratuitement (– 109 000). Ces transformations, qui mettent en lumière les adaptations du parc existant pour répondre à la demande et aux souhaits des ménages, sont consécutives à quelques grandes évolutions intervenues depuis 20 ans : disparitions des logements loi de 1948, baisse du nombre de logements de fonction occupés gratuitement, ventes d’immeubles entiers possédés par un seul propriétaire, hausse du pouvoir d’achat d’une partie importante des ménages franciliens et enfin stratégies des bailleurs sociaux ou privés. Toutefois, ces adaptations du parc ancien ne sauraient remplacer la construction neuve. En effet, celle-ci continue seule d’assurer la croissance du parc, en proposant des logements qui sont pour l’essentiel adaptés à la demande, et en apportant une réponse à la dimension quantitative de la crise du logement qui affecte l’Île-de-France. La récente embellie des chiffres de construction observée en Île-de-France avec les nouvelles statistiques publiées par le ministère, près de 60 000 logements commencés par an entre 2011 et 2015, est à ce titre un signe encourageant.

Ressources

L’évolution du parc locatif social (construit avant 1991) entre 1990 et 2011 : + 56 400 logements
Source : Insee RP 1990 et 2011 © IAU îdF
L’évolution du parc locatif meublé (construit avant 1991) entre 1990 et 2011 : + 64 500 logements
Source : Insee RP 1990 et 2011 © IAU îdF
L’évolution du parc locatif privé (locatif libre et loi de 1948 construit avant 1991) entre 1990 et 2011 : - 240 700 logements
Source : Insee RP 1990 et 2011 © IAU îdF