Les ventes de logements en région d'Île-de-France (1991-2003)

selon la base d'informations économiques notariales (BIEN)

31 mai 2005ContactAndré Massot

Le marché du logement : des prix disparates selon les départements

De 1991 à 2003, les ventes de logements en Île-de-France témoignent d'un cycle conjoncturel très ample : baisse absolue des prix jusqu'en 1997, remontée vive depuis cette date.  

Les transactions étudiées depuis la Base d'informations économiques notariales (BIEN) de la chambre des notaires de Paris comprennent tous les logements vendus à l'unité, qu'il s'agisse de logements neufs et de logements anciens, de maisons et d'appartements, de logements cédés libres ou avec un locataire dans les lieux. Un certain nombre de valeurs non renseignées ont été estimées à l'aide de modèles économétriques.  

Les quantités de logements vendus s'approchent d'un effectif de 200 000 par an. Ce qui représente près de 4 % par an du parc vendable.  

Les prix sont disparates selon les départements, avec une valorisation très nette du centre et de l'ouest de l'agglomération.  

C'est à Paris, capitale peu accueillante aux familles autant qu'aux budgets modestes, que l'effectif de vente est le plus important  (40 000 logements vendus chaque année) et les prix les plus élevés. Le marché parisien est dominé par les logements anciens : 57 % ont été bâtis avant 1914.  

Le marché de la maison est minoritaire (30 % des ventes totales) et par définition plutôt périphérique.  

Le marché du logement neuf est étroit et ne représente que 12 % des ventes. Il approche 20 % dans les Hauts-de-Seine, département où la construction est restée plus active pendant la période.  

Des acquéreurs jeunes

Les vendeurs et acquéreurs sont très majoritairement des personnes physiques. Il existe un âge typique pour acheter (30 à 40 ans) alors qu'il n'y en a pas pour vendre.  

Les catégories sociales demeurent assez ouvertes vers les cadres moyens, les employés et même les ouvriers. Ces derniers sont toutefois résiduels parmi les acquéreurs à Paris et nettement plus nombreux en banlieue et en grande banlieue.

Les prix selon les catégories sociales sont disparates, les cadres supérieurs paient 223 000 € et les ouvriers 120 000 €, les cadres moyens et employés se situant à mi-chemin. Les retraités acquittent un prix moyen de 173 000 €.  

Les étrangers progressent parmi les acquéreurs tout en restant minoritaires. 16 %, au maximum,  des achats effectués par des étrangers, est observé en Seine-Saint-Denis. Parmi les étrangers ce sont les Africains qui achètent le moins cher : 121 000 € par logement (1 700 €/m²).

Ressources

Évolution des prix selon l’année et le département (toutes ventes, prix en €uro/m²)
Évolution des prix selon l’année et le département (toutes ventes, prix en €uro/m²)
© IAU îdF
200 000 ventes de logements en Île-de-France en 2003, le chiffre le plus élevé des huit dernières années.
200 000 ventes de logements en Île-de-France en 2003, le chiffre le plus élevé des huit dernières années.
© GARAULT (Eric), IAU îdF
Paris concentre 42 % des ventes régionales de studios et 34 % des ventes de deux-pièces.
Paris concentre 42 % des ventes régionales de studios et 34 % des ventes de deux-pièces.
© TOMA (Francine), IAU îdF