Modalités de développement du commerce

Situation et tendances en Île-de-France

31 juillet 2015ContactCarole Delaporte, Christine Tarquis

Malgré le contexte de crise et le développement de l’e-commerce, 360 000 m² de surface de vente ont été autorisés en moyenne par an depuis 10 ans. Si la dynamique de renouvellement commercial semble se ralentir, ce sont encore 300 000 m² qui ont été autorisés en 2013 et 308 000 m² en 2014. Dans le même temps, le schéma directeur Île-de-France 2030 préconise la réalisation d’espaces commerciaux plus durables, économes en foncier, mieux accessibles en transport en commun au sein d’opérations mixtes. Le développement du parc est-il compatible avec ces objectifs ? Pour répondre à cette interrogation, cette étude a croisé plusieurs sources d’informations.

Un ralentissement de la progression spatiale du commerce

Dans un premier temps, une approche quantitative a été privilégiée à partir du mode d’occupation du sol (MOS) et de la base de données de l’IAU sur les autorisations délivrées par les commissions d’aménagement commercial. En 2012, le bâti occupé par le commerce couvrait 1 695 ha (le double si l’on considère l’emprise foncière totale). S’il occupe une place mineure de l’occupation du sol régional (0,14% de l’espace francilien) en 30 ans, les surfaces ont été multipliées par 2,5. Malgré tout, la progression spatiale du commerce passe de 19 ha par an entre 2008 et 2012, contre 36 ha par an entre 1982 et 1994 à l’échelle de l’Île-de-France.

La croissance du parc de commerce se fait aux trois quarts par recyclage urbain

Pour compléter et affiner ces résultats, une analyse approfondie des dossiers autorisés en Île-de-France entre 2011 et 2012 a été entreprise. L’emprise foncière des opérations autorisées en CDAC a représenté 116 ha par an. Les informations collectées ont permis de déterminer un coefficient multiplicateur à appliquer pour passer de la surface de vente à la surface de terrain : 100 000 m² autorisés consommeraient 4,58 ha de terrain au niveau de l’Île-de-France. Dans cette enveloppe, l’emprise au sol des bâtiments représente seulement 48 % du terrain alors que les parkings couvrent en moyenne 28 %. Le reste est occupé par les voies d’accès, les espaces verts… Contrairement aux idées reçues, la croissance du parc de commerce se fait aux trois quarts par recyclage urbain, principalement par réutilisation d’espaces déjà affectés à du commerce. Néanmoins, un quart du foncier est encore pris sur des espaces non urbanisés. Les extensions, elles, se font le plus souvent par densification. L’urbanisme monofonctionnel est toujours d’actualité : plus de la majorité des opérations sont localisées dans des zones commerciales ou d’activités. La desserte en transport public est davantage prise en compte, mais des opérations de grande taille ne bénéficient pas toujours d’une accessibilité satisfaisante.

Vers un suivi systématique des futures opérations commerciales en partenariat avec les services de l’État

Le rapport technique qui accompagne cette synthèse décline l’ensemble de ces résultats pour chaque département d’Île-de-France, le périmètre de la future métropole du Grand Paris et la grande couronne. Ils attestent des grandes disparités selon la localisation géographique. Un partenariat avec des acteurs de l’aménagement commercial régional a été mis en place pour cette étude. Il sera reconduit et permettra ainsi un suivi systématique des caractéristiques des futures opérations commerciales. Ces résultats pourront ainsi être confrontés aux orientations du Sdrif préconisant un développement commercial plus raisonné et durable.

Modalités de développement du commerce

Dossier technique (fichier complet)

Fiches de synthèse

Ressources

Nombre de dossiers et surfaces de vente autorisés entre 2005 et 2015 en Île-de-France