Sites d’activités économiques

Panorama d’exemples français et internationaux de densification

31 janvier 2016ContactJean-François Saigault, Christine Tarquis

Cette étude présente les spécificités de certaines opérations de parcs d’activités mais aussi plus largement de sites d’activités. Ce dossier vise à identifier des cas où des formes de densité sont observées.

La densification n’est pas un phénomène récent

Les grandes mutations économiques, la mondialisation des marchés, la tertiarisation de l’économie ou encore, le rôle de la normalisation internationale croissante, sont autant de facteurs qui ont concouru, ces dernières années, à une évolution rapide de la demande des entreprises. L’exigence de ces dernières a nécessité l’organisation de nouvelles opérations d’immobilier d’entreprises. La densification n’est pas un phénomène récent. La densité s’exprime :

  • Soit par la création et la réalisation d’opérations d’urbanisme dont le volume de construction est élevé (extension et développement à la verticale, avec une faible consommation foncière, coefficient d’occupation des sols élevé).
  • Soit par réutilisation d’espaces déjà affectés à des activités. Elle correspond à un processus normal de renouvellement urbain qui s’opère par une mutation de sites industriels en déshérence (friches bâties et/ou foncières) entrainant la réalisation d’opérations d’immobiliers d’entreprises (locaux d’activités mixtes, bureaux), ou par un changement d’affectation des sols destinés jadis à des ZI se traduisant par la réalisation d’autres opérations d’urbanisme (logements, équipements…).

Les cas étudiés à l’étranger révèlent des densités souvent plus fortes qu’en France

La gestion de la densité est une nécessité pour économiser le foncier sur le territoire et optimiser le fonctionnement des ZAE et autres sites d’activités. La production de la densité passe par le regroupement des espaces bâtis des différents établissements, par l’élévation des bâtiments sur plusieurs niveaux et/ou par l’augmentation de l’emprise au sol des bâtiments sur la parcelle. Les exemples décrits dans cette étude font clairement apparaître que la densification économique est possible, et que celle-ci revêt des formes très différentes qui dépendent de la vocation des sites (industrie, logistique, artisanat, tertiaire), de la localisation (centre/périphérie), de la règlementation en vigueur (urbanisme, construction, environnement, etc.). Dans la plupart des cas, les opérations denses, développées en extension, ont concerné des activités tertiaires. En Asie, les densités dans les parcs d’activités (toutes activités confondues) sont, en général, bien plus importantes qu’en Europe, principalement dans les grandes agglomérations. Bien entendu, c’est le cas de Singapour, Hong-Kong et des villes du Japon. En Europe, de manière très inégale selon les pays, la tendance est au développement d’opérations tertiaires s’organisant en périphérie des zones urbaines (densité plus forte, R+2 à R+5, voire plus).

Des recommandations pour l’Île-de-France

Les possibilités d’actions de densification en Ile-de-France s’avèrent multiples (requalification, restructuration, mutation avec ou sans changement d’affectation des sols, densification, etc.), la région détenant 1 400 zones d’activités. Après une phase de forte consommation de l'espace régional dans le développement des ZAE, une phase d'économie et de gestion de l'espace industriel s’impose comme un des éléments essentiels de l'aménagement régional. Il convient de poursuivre des actions de renouvellement urbain, actions visant à corriger (ou atténuer) les carences d’un urbanisme « industriel » mal maîtrisé. Le foncier disponible peut se trouver là où on ne l’imagine pas. Les formes architecturales contribuent aussi à réduire l’utilisation du foncier.

Ressources

Une opération qui a permis le maintien d’emplois en zone rurale sans consommation supplémentaire de foncier.
Domaine de Pury Hill Farm, Northamptonshire (UK) © Pury Hill.co.uk 2015
En 1990, il a été décidé de créer un campus d'entreprises de classe mondiale à Dublin.
Le parc d'affaires Park West à Dublin © Park West
Les exemples de développement sous les arches de la S-Bahn sont nombreux.
Berlin © ubahnarchiv
Un parc d'affaires qui développe un modèle européen des TIC dans les transports urbains, avec le ParkShuttle.
Le Rivium Business Park © John Rotterdam Panoramio
À proximité de l’aéroport de Barcelone, ce parc d'activités se trouve au cœur du parc Negocis, qui comprend habitations, commerces, bureaux, hôtel et est à seulement 2h45 de Madrid en train AVE.
Le parc d’activités de Viladecans © Goodman
Organisé comme une véritable petite ville, le ATL center de Hong Kong comporte deux énormes complexes de 7 et 13 étages et possède son propre réseau de transport.
© Nicolas Poulos