Cet article composera le n° 173 des « Cahiers de l'IAU » sur les défis alimentaires dont la parution est prévue au 4e trimestre 2016.

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Sogaris, lorsque immobilier rime avec alimentation et agriculture urbaines

Interview

12 juillet 2016Pierre Berger, Christophe Ripert

Les innovations liées à la logistique alimentaire sur les derniers kilomètres sont présentés à travers les portraits de quatre acteurs. Ici, Pierre Berger, responsable des études et développement, et Christophe Ripert, directeur immobilier, nous décrivent les projets de Sogaris.

Sogaris est une société de gestion immobilière qui conçoit, aménage, gère des bâtiments et des sites logistiques, dans les zones urbaines. La plateforme de Rungis, qui jouxte le MIN, est à l’origine de la création de Sogaris. Les 500 000 m² et 52 bâtiments  qu’elle gère en France seront bientôt rejoints par l’hôtel logistique de Chapelle International, situé dans le 18e arrondissement à Paris.

Nous nous trouvons sur la commune de Rungis, place de la logistique, un nom idéal pour parler de vos réalisations immobilières en lien avec le défi alimentaire. Comment est né Sogaris ?

P. B. & Ch. R. Fondée en 1960 dans le cadre du plan d’aménagement d’organisation général de la région parisienne  (le Padog), la gare routière de Rungis (dont est issu le nom de Sogaris) était conçue pour être une porte d’entrée des marchandises au sud de Paris. Ce projet s’inscrivait dans un ensemble qui comprenait cette gare routière, le MIN, la Silic1, la zone Sénia2 et l’aéroport d’Orly. Chaque périmètre avait sa fonction : les grossistes sur le MIN, la messagerie pour Sogaris, les entrepôts alimentaires frais sur Sénia, etc. Au fil du temps, Sogaris s’est développé ailleurs en Île-de-France, mais aussi à Lyon, Marseille... Depuis 3 ou 4 ans, nous recentrons nos projets en Île-de-France dans les départements de petite couronne qui sont nos principaux actionnaires.

Que représentent les produits alimentaires dans les entrepôts de votre parc immobilier ?

P. B. & Ch. R. La messagerie reste le cœur de l’activité des acteurs qui occupent nos entrepôts. Pour autant la plateforme de Rungis accueille aussi des activités qui gèrent des produits alimentaires frais, essentiellement destinés à la grande distribution (Danone par exemple). D’autres exportent des produits alimentaires haut de gamme, ou distribuent du bio comme les Nouveaux Robinsons. À une toute autre échelle,  Chronopost a aménagé 40 m² en chambre froide, dans le site de Beaugrenelle, pour Chrono Fresh, nouveau service de distribution express de produits alimentaires.

Intégrer une ferme urbaine dans le projet de l’hôtel logistique de Chapelle International est-il un défi supplémentaire ?

P. B. & Ch. R. Globalement, le foncier à l’intérieur de l’A86 est rare et cher pour la logistique. La plateforme de Rungis se situe dans un secteur où zones industrielles et logistiques se transforment en espaces d’habitat. Pour pérenniser nos sites et en développer de nouveaux, nous densifions l’immobilier en développant des projets constitués de plusieurs niveaux. Ce sera le cas pour notre plateforme de Rungis. L’hôtel logistique de Chapelle International est, lui aussi, sur plusieurs niveaux. Il faut savoir que c’est 1,5 fois plus cher à construire qu’un entrepôt standard… Et les loyers issus de la logistique sont insuffisants pour que l’opération soit rentable. Nous avons donc diversifié les usages en installant des bureaux, des commerces, un data center dans le bâtiment. Enfin, les activités tierces rendent la logistique plus acceptable pour les riverains.

La Mairie de Paris a montré une volonté politique très forte pour le développement de l’agriculture urbaine, en particulier à Chapelle International. Les associations et les riverains présents aux réunions de concertation auraient souhaité un bâtiment totalement ouvert, accessible à tous, jusqu’à son toit, avec des jardins. Il est très important que des acteurs partagent leurs rêves, leurs idées. Mais il y a aussi la réalité, celle des surcoûts liés aux normes en matière de sécurité pour accueillir du public. Le toit accueillera donc une surface productive gérée par un exploitant. La Mairie lance d’ailleurs un appel à candidature en ce sens.

Ce sera la plus grande ferme urbaine de Paris, avec plus de 3 000 m² sur le toit, une serre de 1 800 m², de la culture en bac et en pleine terre.  On y arrive donc techniquement. Mais cela reste aussi très coûteux. Il faut prévoir les équipements spécifiques pour les personnes qui y travaillent et pour descendre la production agricole après récolte. Il faut aussi renforcer la structure pour supporter le poids. La structure est conçue pour supporter 800 kg au m². C’est huit fois plus que pour une toiture simple ou trois fois plus si un parking de véhicules légers est prévu.

Rappelons que le sous-sol, dédié au secteur CHR (café, hôtel, restaurant) sera en partie approvisionné par la navette ferroviaire. Le terminal ferroviaire urbain, au rez-de-chaussée, est le cœur du projet, ne l’oublions pas ! 

Chapelle international sera donc alimenté en partie par le fer. Le tramway dessert votre siège, à Rungis. Pourrait-on imaginer une approche de Paris en tramfret qui transporterait des produits alimentaires ?

P. B. & Ch. R. Sogaris y travaille. Nous finançons une étude visant à établir la faisabilité et le coût d’une liaison tramfret entre le pôle de Rungis et Paris. On peut tout à fait imaginer le transport de produits alimentaires par caisses isothermes, maintenues froides par de la neige carbonique, dans une ancienne rame de la ligne T1 qui pourrait transporter 40 tonnes. Techniquement c’est donc possible. Mais le réseau se développe sans que les lignes ne soient interconnectées. Et, si les territoires comme Paris ou le Val-de-Marne portent l’idée d’un tramfret, on peut regretter de ne pas percevoir une telle volonté du côté du Stif, alors que la loi le permet3 désormais.

Demain, peut-on imaginer un immobilier logistique qui intégrerait de l’agriculture à l’intérieur du  bâtiment ?

P. B. & Ch. R. Techniquement, c’est possible. Mais la question du modèle économique reste fondamentale. Peut-être est-ce pertinent pour des pays où les terres agricoles sont rares.

Propos recueillis par Corinne Ropital et Pierre Vétois

1. Société immobilière de location pour l'industrie et le commerce.
2. Secteur des entrepôts et des industries alimentaires.
3. Article L1231-1 du code des transports (depuis loi Maptam) : les autorités organisatrices de la mobilité peuvent, en outre, en cas d'inadaptation de l'offre privée à cette fin, organiser des services publics de transport de marchandises et de logistique urbaine.