Cet article composera la publication « Enquête nationale logement 2013 : nouvelles contributions sur les conditions de logement en Île-de-France » dont la parution est prévue au 4e trimestre 2016.

Sommaire des articles

Le loyer et la dépense logement

05 juillet 2016Stéphanie Jankel & Sandra Roger (Apur)

Avertissement

Par convention, dans cette étude, les ménages sous-locataires sont inclus dans les locataires. Pour ne pas fausser les comparaisons, la dépense locative consacrée au logement est analysée au travers des seuls loyers principaux (charge financière brute). En effet, la prise en compte des charges locatives, dont les éléments constitutifs sont difficilement isolables (associant ou non, par exemple, le coût du chauffage ou de l’eau chaude), risque de produire, selon les cas et d’un secteur à l’autre, une dépense logement surestimée ou sous-estimée dans des proportions assez significatives.

Par ailleurs, le logement collectif représentant 91 % du parc occupé en location, l’appréhension de la dépense logement n’a pas fait l’objet, en Île-de-France, d’une analyse selon le type d’habitat.

A. Le loyer et le secteur locatif

Les logements loués en Île-de-France sont en moyenne plus chers et moins grands que dans l’ensemble de la France ou dans les grandes agglomérations, et l’écart s’est sensiblement creusé entre 2006 et 2013. En 2013, pour l’ensemble du secteur locatif, le loyer mensuel francilien s’élève à 600 € pour un logement de 56 m2, soit 112 € de plus qu’au niveau national où la surface moyenne des logements en location est de 65 m2. Il est supérieur de 118 € au loyer pratiqué dans les grandes agglomérations pour des surfaces de 62 m2en moyenne(1).

Dans le secteur libre, un loyer moyen de 813 €…

Avec 10,6 €/m2 en 2013, la moyenne francilienne est plus élevée que celles de la France métropolitaine et des grandes agglomérations. L’écart le plus important se situe dans le secteur libre avec 7,1 € de plus au m2 (soit 81 % de plus) qu’en France métropolitaine, et 6,7 € de plus au m2 que dans les autres grandes agglomérations. C’est à Paris que l’écart est le plus important et se creuse le plus : louer en secteur libre coûte 20,5 €/m2, soit plus du double que dans le reste de la France métropolitaine (8,8 €/m2 ou les grandes agglomérations (9,2 €/m2).

Les dépenses de loyer sont les plus élevées dans le secteur libre avec 813 € en moyenne par mois pour une surface de 51 m2, soit 15,9 €/m2. Le loyer moyen au m² varie du simple au double entre Paris (20,5 €/m²) et la grande couronne (12,1). Globalement, plus on s’éloigne du centre de l’agglomération, moins les loyers sont élevés.

… contre 425 € dans le secteur social

Dans le secteur social, le loyer mensuel s’élève en moyenne à 425 € par mois pour une surface de 64 m2, soit 6,6 €/m2. Les différences de loyers constatées dans ce secteur proviennent pour l’essentiel du type de financement utilisé(2), de l’époque de construction et de la réalisation de travaux de réhabilitation.

En Île-de-France, le loyer mensuel dans le secteur libre est ainsi 1,9 fois plus élevé en moyenne que dans le secteur social, alors que le même rapport n’est que de 1,5 en France métropolitaine et dans les grandes agglomérations. Ce rapport s’est légèrement accru entre 2006 et 2013 (il était de 1,8 en 2006), alors qu’il a légèrement reculé en France métropolitaine (1,6 en 2006) et est stable dans les grandes agglomérations.

Un écart de loyer au m² en légère hausse entre secteurs libre et social sur la période 2006-2013

De 2006 à 2013, les loyers au m2 tous secteurs confondus ont augmenté de 3,3 % en moyenne par an, soit une augmentation plus élevée par rapport aux périodes précédentes (+ 2,6 % par an entre 2002 et 2006 et + 2,8 % par an entre 1992 et 1996 en moyenne), sans renouer avec le rythme élevé observé entre 1988 et 1992 (+ 6,9 % par an).

Dans le secteur locatif libre, après une hausse moyenne de + 2,5 % par an entre 1992 et 2006, les loyers au m2 augmentent de manière plus significative entre 2006 et 2013, à un rythme annuel de 3,9 %(3). Dans le secteur social, la hausse des loyers au m2est moindre (+ 3,1 % par an entre 2006 et 2013), mais légèrement supérieure à celle enregistrée entre 2002 et 2006 (+ 2,7 % par an). De ce fait, l’écart se creuse légèrement par rapport au secteur libre. En 2013, les loyers au m2 du parc social sont inférieurs de plus de moitié (58 %) à ceux du secteur libre. En 2006, l’écart était de 56 %. L’ampleur de cet écart de loyer entre les deux secteurs est une spécificité de la région Île-de-France. Il est nettement moins fort dans l’ensemble de la France (- 37 %) ou dans les grandes agglomérations (- 43 %). C’est à Paris que l’écart est le plus important (- 63 %).

À noter qu’en termes de loyer au m² les logements meublés, sous-loués ainsi que des chambres d’hôtels meublés, qui représentent 3,4 % de l’ensemble du parc de logements et 7,1 % du parc locatif, sont les plus chers. Le loyer au m² de ces logements atteint 19,5 €/m2 en Île-de-France et même 24,3 €/m2 à Paris.

Une croissance annuelle des loyers par m2 deux fois plus rapide que l’inflation entre 2006 et 2013

Entre 2006 et 2013, les loyers moyens au m2 ont augmenté de 3,3 % en moyenne par an, ce qui représente une augmentation de 26 % au cours de la période, alors que l’inflation n’a atteint que 11 %. L’inflation explique donc un peu moins de la moitié de l’augmentation des loyers, quel que soit le secteur. La mobilité des locataires et la réalisation de travaux sont d’autres facteurs explicatifs, ainsi que l’insuffisance persistante de l’offre.

Les différences entre secteurs s’expliquent en partie par la réglementation plus ou moins forte des loyers et de leur réévaluation. Ainsi, les loyers des logements sociaux et ceux de la loi de 1948 sont les plus réglementés. Dans les secteurs libres ou meublés, moins réglementés et où la mobilité est importante, les loyers sont ajustés aux prix du marché à chaque changement de locataire. Les travaux de réhabilitation ou d’isolation (double vitrage notamment) qui modifient la qualité du logement sont aussi souvent à l’origine d’augmentations de loyer. Sur le long terme, la principale cause de l’évolution des loyers reste cependant la mobilité des occupants.

(1) En 2006, l’écart de loyer atteignait 81 € avec la France métropolitaine et 90 € avec les grandes agglomérations.
(2) Le niveau des loyers varie selon le type de prêt ayant financé la construction du logement (PLUS, PLAI, PLS) et l’année de financement. Il dépend également de l’appartenance ou non du logement au parc conventionné.
(3) Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), les prix au m² des loyers libres de l’agglomération de Paris sont passés de 14,7 €/m² au 1er janvier 2007 à 17,6 €/m² au 1er janvier 2014, soit une hausse annuelle de 2,6 %.

B. Le loyer et la localisation

Quel que soit le secteur, les loyers parisiens sont supérieurs à ceux du reste de l’Île-de-France

Les loyers au m2 du secteur libre 1,3 fois plus élevés à Paris que dans le reste de la région

Dans le secteur libre, la location d’un logement coûte en moyenne 20,5 €/m2 dans l’ensemble de l’Île-de-France. Le loyer mensuel moyen à Paris est de 988 € pour 48 m2. Il est de 725 € pour la même surface en petite couronne et de 707 € pour 10 m2 de plus en grande couronne. En outre, c’est à Paris que la progression des loyers au m2 a été la plus importante au cours de la période 2006-2013 : + 5,5 €/m2 à Paris, + 3,8 €/m2 en petite couronne et + 2,6 €/m2 en grande couronne. Cette situation est à l’origine du décret du 10 juin 2015 sur l’encadrement des loyers à Paris. En France métropolitaine, la hausse n’est que de + 1,5 €/m².

Dans le secteur social, les loyers sont réglementés et la variation selon la localisation des logements est assez limitée(1). À Paris et dans les communes limitrophes, le montant moyen des loyers dans le secteur social est inférieur à 8 €/m2. Il est compris entre 6 € et 7 €/m2 dans le reste de la région.

Le niveau élevé des loyers dans le secteur libre en Île-de- France est dû à la forte demande dans le cœur de l’agglomération. Globalement, les loyers diminuent au fur et à mesure qu’on s’éloigne de Paris, où se concentrent les emplois, les services et les équipements.

Avec la cherté des loyers, 19 % des ménages locataires franciliens se déclarent en difficulté de paiement(2), soit un point de plus que dans les grandes agglomérations françaises (17 %) ou dans l’ensemble du pays (17 %). De même, seuls 5,0 % des ménages locataires franciliens sont en situation d’impayé, une valeur proche des 4,4 % observés au niveau national (en 2006, ces valeurs étaient identiques).

L’indice de référence des loyers (IRL)

L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers créé par l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

L’indice de référence des loyers constitue la référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé.

Encadrement des loyers à Paris

Afin d’agir sur les loyers excessifs et de contenir la progression des loyers, la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) modifiant la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, et ses décrets d’application, crée un dispositif pérenne d’encadrement des loyers du parc privé dans les zones dites « tendues ». Le dispositif concerne les logements du parc privé loués vides ou meublés à titre de résidence principale, soit environ 410 000 logements sur Paris.

Le préfet de région fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), en fonction du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non des logements pour les 14 secteurs géographiques définis à Paris :

– un loyer de référence égal au loyer médian ;

– un loyer de référence majoré égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ;

– un loyer de référence minoré égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Pour tenir compte du caractère meublé du logement, une majoration unitaire par mètre carré de surface habitable est appliquée aux loyers de référence définis pour les logements loués vides.

À compter du 1er août 2015, les loyers des nouvelles locations (logement neuf ou sans locataire depuis plus de 18 mois) sont fixés librement dans la limite du loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral, sauf application d’un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques de localisation ou de confort du logement.

Pour les baux en cours qui font l’objet d’un renouvellement, les niveaux de loyers de l’arrêté s’appliquent soit à partir du moment où le locataire engage une action en diminution de loyer ou lorsque le bailleur engage une action en réévaluation du loyer.

Pour les relocations (changement de locataires dans des logements vacants depuis moins de 18 mois, hors neufs), le loyer du précédent locataire est appliqué, augmenté éventuellement de l’IRL, dans la limite du loyer de référence majoré.

(1) Cette règlementation s’appuie sur un zonage crée en 1978, régulièrement révisé par décret pour tenir compte des tensions du marché immobilier français. Le dernier zonage en vigueur date du 28 novembre 2005 (extension de la zone I en Île-de-France).
(2) Parmi ces 18,6 %, 56 % relèvent du parc social.

C. Le loyer et la taille du logement

Quel que soit le secteur, le loyer augmente avec la taille du logement. Sans tenir compte des aides au logement, un ménage francilien déboursera en moyenne 488 € par mois pour un studio contre plus du double (1 089 €) pour un logement d’au moins cinq pièces.

Un écart de loyers entre studios et grands logements plus élevé dans le secteur libre

À Paris, où les grands logements ne représentent que 6 % du parc locatif, le rapport est de plus de trois entre le loyer d’un studio et d’un logement de cinq pièces (548 € contre 1 878 €)

Dans le secteur libre, la différence est plus importante encore et s’accentue depuis 2006. Un locataire paie en moyenne 3,3 fois plus pour un logement d’au moins cinq pièces que pour un studio. Cet écart marqué dans le secteur libre provient d’une plus grande dispersion des surfaces avec, dans le cas de Paris, des grands logements plutôt présents au sein des immeubles haussmanniens de standing.

Une pression particulièrement importante sur le marché locatif des grands logements

Le loyer au m2 décroît avec la taille du logement pour deux raisons :

- les coûts d’installation et d’amortissement des équipements intérieurs (W.-C., aménagement de la cuisine ou de la salle de bain) ou extérieurs (ascenseur) sont proportionnellement plus élevés pour les petits logements que pour les grands ;

- dans le secteur libre, le changement plus rapide de locataires dans les petits logements entraîne des réalignements plus fréquents sur les prix du marché (61 % des logements ont une ou deux pièces, contre 30 % dans le secteur social).

Toutefois, dans le secteur libre, le loyer au m2 des grands logements (5 pièces ou plus) est supérieur à celui des trois et quatre pièces. Cela traduit une pression importante sur ce type de produits, peu disponibles en Île-de-France(1), et explique l’augmentation plus forte de leurs loyers au m2 entre 2006 et 2013 : + 5,4 % par an contre + 3,9 % pour l’ensemble des logements du secteur libre.

(1) Selon les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) au 1er janvier 2014, les prix dans le secteur libre sont de 22,0 €/m2 pour les studios, 18,7 €/m² pour les 2 pièces, 16,4 €/m2 pour les 3 pièces, 15,3 €/m2 pour les 4 pièces et remontent à 17,0 €/m2 pour les 5 pièces ou plus.

D. Le loyer et la date d’emménagement

En 2013, 19 % des locataires franciliens ont emménagé depuis moins de deux ans, alors que 26 % des ménages étaient dans cette situation en 2006(1). Cette situation masque de forts écarts selon le statut d’occupation des ménages. Pour les ménages sous-locataires ou locataires d’un logement meublé, cette proportion monte à 43 %. Elle atteint 25 %, en moyenne, pour l’ensemble des locataires du secteur libre et tombe à 12 % pour ceux du secteur social.

Une chute de la mobilité des locataires franciliens

Dans le secteur libre, les locataires emménagent davantage dans les petits logements : 67 % des ménages ayant emménagé depuis moins de deux ans vivent dans des logements d’une ou deux pièces. Dans le secteur social, c’est l’inverse : 62 % des ménages ayant emménagé depuis moins de deux ans vivent dans des logements de trois pièces ou plus. Toutefois, la proportion de petits logements est réduite dans le secteur social (30 % de logements d’une ou deux pièces contre 61 % dans le secteur libre).

Depuis 2006, la mobilité des locataires franciliens a baissé (mesurée par la part des locataires qui ont emménagé depuis moins de deux ans) de 4 points dans le secteur social (12 % en 2013 contre 16 % en 2006). La diminution a été deux fois plus importante dans le secteur libre (25 % en 2013 contre 33,5 % en 2006)(2).

18 % d’écart entre loyers récents et anciens dans le secteur libre, + 13 % dans le secteur social

Les locataires récents (ayant emménagé depuis moins de deux ans) acquittent des loyers au m(2) plus élevés que les locataires anciens (ayant emménagé depuis huit ans ou plus).L’écart est de 18 % dans le secteur libre et de 13 % dans le secteur social.

Ces différences résultent d’une rotation plus élevée des locataires dans le secteur libre et de la réglementation des loyers dans le secteur social.

Le secteur libre comporte un grand nombre de petits logements qui font l’objet d’une importante rotation et sont plus souvent occupés par des locataires récents. Ainsi, 27,5 % des logements d’une ou deux pièces sont habités par des locataires récents, contre 22 % des logements de trois pièces ou plus.

Dans le secteur social, le taux de rotation varie également en fonction de la taille du logement. Ainsi, 15 % des logements d’une ou deux pièces sont occupés par des locataires installés depuis moins de deux ans contre 10 % des logements de trois pièces ou plus. À taille égale, l’écart entre le loyer moyen au m2 payé par les locataires récents et celui acquitté par les locataires anciens est un peu moins important que dans le secteur libre : il est de 17 % pour un logement d’une ou deux pièces et de 8 % pour un logement plus grand(3), le loyer de relocation étant réglementé et non le reflet du marché et de ses tensions.

Dans le secteur social, le taux de rotation varie également en fonction de la taille du logement. Ainsi, 15 % des logements d’une ou deux pièces sont occupés par des locataires installés depuis moins de deux ans contre 10 % des logements de trois pièces ou plus. À taille égale, l’écart entre le loyer moyen au m2 payé par les locataires récents et celui acquitté par les locataires anciens est un peu moins important que dans le secteur libre : il est de 17 % pour un logement d’une ou deux pièces et de 8 % pour un logement plus grand(3), le loyer de relocation étant réglementé et non le reflet du marché et de ses tensions.

Dans l’ensemble du secteur locatif francilien, l’augmentation des loyers au m2des locataires récents s’est accélérée par rapport aux périodes précédentes : + 3,2 % par an entre 2006 et 2013 contre + 2,7 % par an pendant la période 2002-2006 et + 2,1 % par an durant la période 1996-2002.

(1) Les locataires sont dits « récents » s’ils se sont installés entre 2011 et 2013.
(2) La nouvelle définition des secteurs locatifs mise en œuvre en 2013 explique que les écarts de mobilité affichés dans les précédentes publications ne coïncident pas avec ceux du présent document (voir les caractéristiques techniques de l’enquête logement).
(3) Respectivement 19 % et 10 % dans le secteur libre

E. Le loyer et la nature du propriétaire

Le parc locatif francilien appartient à 44 % à des personnes physiques et à 56 % à des personnes morales. Parmi ces dernières, les organismes HLM sont très majoritaires (ils possèdent 90 % du parc des personnes morales).

Les personnes physiques possèdent 93 % des logements locatifs privés

Si l’on met de côté le logement du secteur social, le poids des personnes physiques dans le parc locatif est bien plus important : les personnes physiques possèdent 93 % des logements locatifs privés. Par rapport à la précédente enquête, cette part augmente puisqu’elle était de 90 % en 2006.

Les personnes physiques, de même que les sociétés d’assurances ou les organismes privés, détiennent pour l’essentiel des logements du secteur locatif libre, plutôt localisés dans le centre de l’agglomération (37 % à Paris et 94 % dans l’agglomération parisienne), où les loyers sont élevés. Ces deux types de propriétaires perçoivent des niveaux de loyers élevés et proches (respectivement 16,4 €/m2 et 16,0 €/m2).

Les loyers au m2 perçus par les personnes physiques ou les personnes morales privées sont 2,4 fois plus élevés que ceux perçus par les personnes morales possédant des logements sociaux (organismes HLM, qui détiennent 82 % de ce parc, sociétés de la Caisse des dépôts, EPL et l’État) : 16,4 €/m2 (ou 16,0 €/m2 pour les personnes morales dans le secteur non social) contre 6,8 €/m2. En effet, dans le parc détenu par les bailleurs sociaux, les loyers sont en très grande majorité réglementés et soumis à des plafonds.