Cet article composera la publication « Enquête nationale logement 2013 : nouvelles contributions sur les conditions de logement en Île-de-France » dont la parution est prévue au 4e trimestre 2016.

Sommaire des articles

Le statut d'occupation

28 juin 2016Jean-Jacques Guillouet & Philippe Pauquet (IAU)

En 2013, l’Île-de-France compte 2 481 000 propriétaires, 2 464 600 locataires et 176 500 ménages logés gratuitement.

La part des propriétaires : stable depuis 2006 et toujours inférieure à la moyenne nationale (48 % contre 58 %)

Les propriétaires occupants restent les plus nombreux : 48 % du total. Si leur nombre continue de croître (+ 113 700 depuis 2006, soit + 15 500 par an), cette hausse est nettement moins forte que celle observée lors de la période précédente (+ 43 800 par an entre 2002 et 2006). Ceci explique que la part des propriétaires occupants soit restée stable depuis 2006, alors qu’elle avait progressé de manière continue depuis quarante ans, passant de 35 % en 1973 à 48 % en 2006. Cette proportion est maintenant inférieure de 10 points à celle observée au niveau national (contre 9 points en 2006).
En grande couronne, 60 % des ménages sont propriétaires occupants, contre seulement 35 % à Paris. En effet, type d’habitat et statut d’occupation sont liés : en Île-de-France, 87 % de ceux qui habitent une maison sont propriétaires contre 33 % de ceux qui logent en appartement.

Maintien du parc locatif (48 %), baisse du parc occupé gratuitement

En novembre 2013, les locataires (y compris les ménages logés en meublé, à l’hôtel et les sous locataires) occupent 48 % du parc principal, soit un taux relativement stable depuis dix ans. Ils étaient 57 % en 1973, 49 % en 2002 et 48 % en 2006.
69 % des locataires sont installés dans le centre de l’agglomération (à Paris et en petite couronne) et 94 % d’entre eux occupent un appartement.
En novembre 2013, 3,4 % des logements (soit 176 500) sont occupés à titre gratuit, soit une proportion plus faible qu’en 2006 (3,9 % du parc) et deux fois moindre qu’en 1978 (7,9 %).

Des accédants récents sensiblement moins nombreux qu’en 2006

L’augmentation du nombre de propriétaires entre 2006 et 2013 (+ 113 800) provient essentiellement de l’accroissement du nombre de propriétaires non accédants : en un peu plus de sept ans, leur nombre est passé de 1 402 700 à 1 548 800. Il s’agit, pour beaucoup, de ménages ayant emprunté dans les années 1990 et ayant fini de rembourser leurs prêts.
A contrario, le nombre de propriétaires accédants connaît  une diminution : 932 200 en 2013 contre 964 500 en 2006 (- 3,3 %). Parmi ces derniers, les accédants récents, c’est-à-dire ceux ayant acheté leur logement depuis quatre ans ou moins (entre 2009 et 2013), sont même en forte baisse : ils ne représentent plus que 6,1 % des ménages (soit 311 400), un volume et une proportion en nette diminution par rapport à ceux observés lors de l’enquête précédente(1) (8,5 % et 416 200 ménages(2)). Il faut remonter à 1984 pour retrouver une proportion aussi faible(3).
Le contexte économique des années 2002-2006, favorable à l’accession à la propriété, ne s’est pas maintenu au-delà de 2007. La crise de 2008 et ses conséquences (ralentissement économique entraînant une forte augmentation du chômage(4), mais aussi durcissement des conditions d’obtention des prêts accordés par les banques), a en effet réduit le nombre de candidats à l’achat d’un logement. Le volume des transactions en Île-de-France est ainsi passé de 165 500 en moyenne par an entre 2002 et 2006, à 140 300 entre 2007 et 2013(5).
En dépit de cette baisse, l’augmentation de 231 200 logements du parc principal en Île-de-France entre 2006 et 2013 reste pour une part importante (49 %) issue de la progression du parc occupé en propriété, signe que l’accession répond toujours aux aspirations de nombreux ménages franciliens.

Les accédants aidés représentent seulement 11 % des accédants contre 59 % en 1973

En 2013, les accédants aidés(6) représentent 11 % du total des accédants (soit 102 300 ménages sur 932 200), contre 7 % en 2006 (soit 69 500 ménages). Cette hausse, toutefois, ne s’observe pas au niveau national : les accédants aidés continuent de voir leur part s’amoindrir, passant de 22 % des accédants en 2006 à 18 % en 2013.
Sur longue période, la baisse est cependant continue, tant en proportion qu’en volume, en Île-de-France comme en France(7). La progression des nouveaux accédants se réalise donc essentiellement dans le secteur « non aidé ».

Parmi les accédants récents, la tendance est similaire, mais le rebond est un peu plus marqué : 18 % d’entre eux (soit 56 500) ont bénéficié d’un prêt aidé, une proportion supérieure à celle de 2006 (6,4 %)(8), qui retrouve les niveaux du début des années 2000 (15,5 % d’accédants récents aidés en 1996 et en 2002), mais qui reste loin du niveau de la fin des années 1970 (37 % d’accédants récents aidés en 1978).
La plus faible proportion des prêts aidés en Île-de-France depuis les années 1970 est due en partie à leur inadaptation face à la situation francilienne. D’une part, les sommes obtenues via les prêts aidés sont largement insuffisantes en regard des prix pratiqués sur le territoire régional. D’autre part, les ménages éligibles, soumis à des plafonds de ressources, n'ont pas les revenus suffisants pour supporter des remboursements élevés. Le dernier prêt aidé mis sur le marché fin 1995, le prêt à taux zéro (PTZ), n’a pas non plus suffi à relancer l’accession sociale, y compris avec ses nouvelles versions lancées entre 2005 et 2011(9).
Parmi les nouveaux accédants, 82 % (254 900 sur 311 400) ont acheté un logement ancien(10), une proportion proche de 2006 (87 %).

Baisse de l’offre locative dans le parc libre consécutive à la progression de la location meublée

Avec 1 220 300 logements, le parc locatif privé voit ses effectifs très légèrement progresser depuis 2006 (+ 6 700 logements). Malgré cela, sa part continue de diminuer dans le parc principal : 24 % en 2013, contre 25 % en 2006. En 1973, le secteur privé comptait 1 473 000 logements et représentait 41 % du parc principal, soit près du double.
Le parc locatif privé se compose de trois sous-ensembles : le secteur libre, le parc de la sous-location, des meublés et des hôtels, et enfin les logements à loyer réglementé (loi de 1948)(11) .
Après avoir progressé au cours des années 1980-1990 (+ 97 000 logements entre 1984 et 2002), le secteur locatif libre a connu une érosion sensible de ses effectifs depuis 2006 : – 37 900, soit un rythme de 4 900 disparitions annuelles(12). Cette baisse concerne uniquement la zone centrale (Paris et petite couronne), qui a perdu 61 100 logements. En grande couronne, les effectifs ont progressé de 23 200 logements. Cette réduction de 3,6 % des effectifs est propre à l’Île-de-France. À l’échelon national, le parc locatif libre a en effet progressé de 6,6 % en un peu plus de sept années, soit une augmentation de près de 49 000 logements par an(13).
La diminution du parc à loyer réglementé (loi de 1948), plus ancienne, se poursuit. Ce parc ne représente plus que 1 % du nombre de résidences principales en 2013. Il comprenait 158 000 logements en 1992 et 534 000 en 1973, soit 15 % du parc.
Le parc des logements meublés, sous-loués ainsi que des hôtels a, quant à lui, fortement progressé. De 76 000 unités en 2002, il est passé à 111 900 en 2006 pour atteindre 174 400 en 2013 (+ 62 500), soit 3,4 % du parc principal. Ce secteur retrouve ainsi son niveau de 1973, date à laquelle il comptabilisait 171 000 logements et représentait 4,7 % du parc principal. Cette progression suit une logique opposée à celle du parc libre, puisque la quasi-totalité de la hausse (53 700 sur 62 500) a concerné Paris et la petite couronne. Son développement a ainsi plus que compensé la baisse des effectifs du secteur locatif libre et des logements de la loi de 1948 (respectivement - 37 900 et - 17 800 sur la période), et explique le maintien du secteur locatif privé dans la zone centrale.
La diminution du nombre de logements dans le secteur locatif libre en Île-de-France relève principalement de deux facteurs. Il s’agit tout d’abord du faible impact des différents dispositifs mis en place entre 1999 et 2013 (« Besson », « De Robien », « Scellier », « Borloo », « Duflot »(14)), destinés à rendre les investissements des bailleurs privés (personnes physiques) plus attractifs, afin de relancer l’offre dans ce secteur(15). La plus faible rentabilité de ces investissements dans le contexte francilien, compte tenu des prix d’achat, explique cette situation. À ceci s’ajoute sans doute l’arrêt de la mise en location du bien acheté via ces dispositifs (et donc la mise en vente) à l’issue de la période minimale de location de six ans (pour le « Besson » et le « De Robien » notamment(16)).
Il s’agit ensuite de la conversion d’une partie des logements de ce secteur en logements sociaux ou en logements occupés en propriété, consécutivement à des ventes d’immeubles entiers ou à la découpe, soit par des propriétaires institutionnels – banques, assurances, entreprises publiques –, soit par des personnes physiques. Ces disparitions résultent pour une part plus faible de démolitions, de fusions ou de transformations en bureaux.
La forte progression du parc des logements meublés, quant à elle, trouve en grande partie son origine dans la stratégie des bailleurs privés personnes physiques, motivés par la recherche d’une réglementation plus souple et d’une fiscalité plus avantageuse que celle de la location vide. Plus souple car le bail est signé pour un an ou moins (s’il s’agit d’étudiants) contre trois ans pour une location classique, ce qui autorise des réalignements plus fréquents des loyers. Plus avantageuse car le propriétaire bailleur peut déduire une partie plus importante des loyers de son revenu imposable, contrairement aux logements loués vides.

Un parc locatif privé plus fortement sollicité par les ménages étudiants

Bien que la part du parc locatif privé (secteur libre, meublés, hôtels et sous-location) soit en léger recul, ce parc accueille en 2013 plus d’étudiants qu’auparavant. La part des ménages dont la personne de référence est étudiante (de moins de 30 ans) dans l’ensemble des jeunes ménages entrés récemment dans ce parc (depuis moins de quatre ans) a triplé depuis les années 1980 : 7,7 % en 1984 contre 25,7 % en 2013. Faute de logements dans des résidences universitaires, les étudiants habitent en effet plus fréquemment dans le parc locatif privé grâce aux aides logement qui leur sont attribuées depuis 1991 en Île-de-France et depuis 1993 dans le reste de la France.

Une production sociale importante comme dans les autres grandes agglomérations

Sur la période 2006-2013, le parc social a augmenté de 17 100 logements par an, passant de 1 119 000 en 2006 à 1 244 300 logements en 2013 , poursuivant ainsi sa progression au sein du parc principal : 24 % contre 23 % en 2006, 21 % en 1992 et 17,5 % en 1978. Cette augmentation de 11 % du parc social francilien, identique à celle des grandes agglomérations (+ 11,5 %), est supérieure à celle observée au niveau national (+ 8 %).
Cette hausse sensible des effectifs ne résulte cependant pas que d’une offre ex nihilo. Les mises en location de logements sociaux entre 2006 et 2013 sont pour 69 % des constructions neuves et pour 31 % des acquisitions-améliorations avec ou sans travaux , réalisées par l’achat d’immeubles anciens d’habitation relevant auparavant essentiellement du secteur locatif libre. À Paris, où la croissance a été importante, ces acquisitions (avec ou sans travaux) ont même représenté 48 % de la production sociale sur la période.
Grâce à ces opérations, les bailleurs sociaux ont pu répondre en partie aux besoins en logements des ménages modestes ou à revenus moyens vivant dans le centre de l’agglomération.

Les occupants du parc gratuit, souvent logés par la famille

La part des logements prêtés (gratuits) poursuit sa fonte : elle est passée en Île-de-France de 7,0 % en 1992 à 3,4 % en 2013. Ce recul est aussi perceptible dans les autres grandes agglomérations françaises (6,3 % en 1992, 2,8 % en 2013) et au niveau national (6,9 % en 1992, 2,9 % en 2013).
La part des ménages logés par la famille  parmi les logés gratuitement reste importante : elle atteint 48 %, un niveau proche de celui de la dernière enquête (50 % en 2006).
L’augmentation générale du niveau de vie depuis la Seconde Guerre mondiale, associée à la très forte tension du marché immobilier en Île-de-France depuis plusieurs décennies ainsi que la disparition progressive des logements de fonction, pourraient expliquer que les familles soient devenues les logeurs à titre gracieux les plus nombreux. Cette évolution traduit la mise en œuvre de solidarités familiales pour permettre aux enfants, et secondairement aux parents, de disposer de logements dans des conditions peu coûteuses.

Le parc locatif privé, un secteur disparate

Le parc locatif privé se compose de deux grands secteurs : d’une part les logements loués vides, et d’autre part les logements loués meublés et les hôtels meublés.
Les logements loués vides regroupent les logements du secteur locatif libre, auxquels s’ajoutent encore les quelques logements de l’ancien statut « loi de 1948 ». Le secteur locatif libre est défini par la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, modifiée par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et celle du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Les logements de la loi de 1948 relèvent quant à eux de la loi du 1er septembre 1948. Ce statut est aujourd’hui résiduel.
Selon l’ENL, 97 % des logements loués vides appartenaient au secteur libre, et 3 % (soit moins de 30 000) relevaient de la loi de 1948. En 1984, toujours selon l’ENL, ces proportions étaient respectivement de 76 % et 24 %. C’est la loi Méhaignerie qui a formalisé la fin progressive de cette catégorie de loyers. Compte tenu de la faiblesse de ses effectifs, ce parc ne fera pas l’objet d’une analyse séparée.
Les logements et hôtels loués meublés relèvent quant à eux de textes différents. Les logements loués meublés sont soumis à l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitat (CCH), tandis que les hôtels meublés relèvent de la loi du 27.06.1973 relative à l’hébergement collectif.

(1) Il s’agit des ménages qui ont acheté entre 2002 et 2006.
(2) Cette évolution n’est pas spécifique à l’Île-de-France. En France métropolitaine, le nombre de propriétaires accédants récents est passé de 2 003 800 en 2006 à 1 730 400 en 2013 ; dans les grandes agglomérations, de 446 300 à 349 500.
(3) En 2002, la proportion d’accédants récents s’élevait à 8,9 % ; elle atteignait 6,7 % en 1996, 6,8 % en 1992, 7,3 % en 1988 et 6,0 % en 1984.
(4) La proportion de personnes de référence au chômage parmi les ménages franciliens s’élève à 8,9 % en 2013, contre 5,0 % en 2006 et 5,8 % en 2002.
(5) Source : chambre des notaires de Paris. Il s’agit des ventes dans l’ancien (maisons et appartements de plus de cinq ans), qui représentent 85 % du marché francilien (statistique calculée sur la période 2005-2014).
(6) Ce secteur regroupe les  ménages bénéficiaires des prêts PAP, PAJ, PC, PAS, PTZ et PTZ+ (cf. glossaire).
(7) En 1973, les accédants aidés franciliens étaient 341 900 et représentaient 59 % de la totalité des accédants ; en 1978 : 283 400, soit 44 % ; en 1992 : 282 200, soit 31 % ;  en 1996 : 203 000, soit 23 % ;  en 2002 : 200 300, soit 21 % ; en 2006 : 69 500, soit 7 % ; et en 2013 : 102 300, soit 11 %. Au niveau national, les proportions d’accédants aidés sont les suivantes : 55 % en 1978 ; 57 % en 1984 ; 44 % en 1992 ; 37 % en 2002 ; 22 % en 2006 et 18 % en 2013.
(8) En France métropolitaine, la situation diffère quelque peu. Si la part des accédants récents aidés a également augmenté, passant de 19 % à 22 % entre 2006 et 2013, le nombre de ménages bénéficiaires a quant à lui stagné : 385 700 en 2006, 375 400 en 2013.
(9) Lors de son lancement en 1995, le PTZ avait été accordé uniquement pour l’acquisition de biens achetés neufs et pour des logements de plus de 20 ans si ceux-ci requéraient un minimum de 35 % de travaux d’amélioration. En 2005, le nouveau prêt à taux zéro (NPTZ) a été étendu à tous les logements anciens, quelle que soit leur date de construction, et les plafonds de ressources ont été revalorisés. Le NPTZ a été remplacé par le PTZ+ en 2011, qui est octroyé sans conditions de ressources, dans le neuf comme dans l’ancien. En 2012 et 2013, ce prêt est à nouveau modifié, en étant recentré sur la construction neuve et les ménages modestes (réintroduction des plafonds de ressources). Ces différentes évolutions réglementaires entre 2006 et 2013 peuvent expliquer en partie la hausse des ménages bénéficiant d’un prêt aidé parmi les accédants récents.
(10) Les logements anciens sont définis comme les logements dont l’occupant en titre n’est pas le premier propriétaire à la date de l’enquête.
(11) Le parc de la sous-location, des meublés et des hôtels, et celui des logements à loyer réglementé (loi de 1948) sont regroupés sous l’expression « parc social de fait » (voir glossaire). Il s’agit très souvent de logements anciens (de qualité moyenne, voire médiocre) occupés par des ménages modestes ou pauvres, et qui suppléent le manque d’offre de logements sociaux.
(12) Cette érosion s’est ralentie sur la dernière période. Entre 2002 et 2006, 15 900 logements du secteur libre disparaissaient chaque année, soit trois fois plus qu’entre 2006 et 2013.
(13) Dans les agglomérations de 200 000 à 2 millions d’habitants, la tendance est identique. Les effectifs du parc locatif libre ont augmenté de 15 % entre 2006 et 2013, ce qui représente 35 000 logements supplémentaires par an.
(14) Besson : du 01.01.1999 au 02.04.2003 ; De Robien « classique » : du 03.04.2003 au 31.08.2006 ; De Robien « recentré » et Borloo « neuf » : du 01.09.2006 au 31.12.2009 ; Scellier : du 01.01.2009 au 31.12.2012 ; Duflot : du 01.01.2013 au 31.08.2014. Le dernier dispositif en date est le « Pinel », en vigueur depuis le 01.09.2014 jusqu’au 31.12.2016.
(15) Entre 1996 et 2010, près de 7 000 logements locatifs ont été construits chaque année en Île-de-France grâce à un dispositif fiscal (soit 105 111 logements sur 15 ans), c’est environ 10 % des 75 580 logements construits par an en France (soit 1 133 700 sur 15 ans), alors que la région concentre près de 20 % de la population nationale. Sources : pour les données franciliennes, Olap-Drihl, «L’investissement dans le parc locatif privé depuis 1996 : la place des dispositifs fiscaux », novembre 2013 ; pour les données nationales, Cete Nord-Picardie, «Étude exploratoire : les logements produits grâce à l’investissement locatif fiscalement aidé des ménages – phase 5 », janvier 2013.
(16) À Paris par exemple, 40 % des logements construits avant 1998 ont été vendus après la fin des six années d’engagement de location de la part du propriétaire acheteur. Source : Commissariat général au développement durable, « Les logements locatifs aidés de 1995 à 2009 et leurs occupants », novembre 2011.
(17) Sur cet ensemble, le parc conventionné représente 90,5 %, un taux identique à celui observé au niveau national (90,9 %). Source : RPLS 2014.
(18) Source : Driea, RPLS 2014. Selon cette source, les 137 424 logements sociaux mis en service entre 2006 et 2013 ont été financés pour 58,5 % d’entre eux par des prêts sociaux classiques PLUS (prêt locatif à usage social) ; pour 32,0 % par des prêts intermédiaires : 27,9 % de PLS (prêt locatif social) et 4,1 % de PLI (prêt locatif intermédiaire) ; et pour 9,5 % par des prêts très sociaux PLA-I (prêt locatif aidé d’intégration).
(19) Sur les 95 000 ménages logés par la famille, près des trois quarts sont logés par les parents, 11 % sont des parents logés par les enfants et 7% sont des ménages logés par des frères ou sœurs.