Cet article composera la publication « Enquête nationale logement 2013 : nouvelles contributions sur les conditions de logement en Île-de-France » dont la parution est prévue au 4e trimestre 2016.

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Mobilité résidentielle des ménages franciliens : caractéristiques des ménages

08 septembre 2016Juliette Losier (DRIEA)

Tout au long de leur existence, de nombreux ménages sont amenés à changer de logement pour des motifs divers : familiaux (agrandissement de la famille, décohabitation, séparation, décès), financiers (hausse ou diminution des ressources suite à une perte d’emploi ou à un passage à la retraite), professionnels (habiter plus près de son lieu de travail ou venir d’une autre région pour travailler ou étudier), pour rechercher un meilleur environnement ou encore se constituer un patrimoine. L’ensemble de ces changements successifs de logement constitue le parcours résidentiel d’un ménage. Compte tenu des opportunités et des contraintes du marché, il permet aux ménages d’adapter leur lieu de vie à leurs besoins, leurs moyens ou leurs désirs (en termes de localisation, de taille, de statut d’occupation, de type d’habitat…).

Au 1er novembre 2013, un quart des ménages franciliens a changé de logement récemment

Selon l’enquête logement de 2013, 25 % des ménages (soit 1 270 300 ménages) avaient changé de logement(2) depuis moins de quatre ans en Île-de-France, alors que 57 % (soit 2 933 900 ménages) étaient toujours dans le même logement depuis au moins huit ans.

En 2006, le nombre d’emménagements récents était nettement plus important, concernant 31 % des ménages (+ 7 points), et celui des installations anciennes sensiblement inférieur (- 5 points), touchant 52 % des ménages.

Parmi les ménages ayant déménagé au cours des quatre dernières années, 76 % ont changé une fois de logement, 14,5 % ont changé deux fois de logement et 9,9 % ont changé au moins trois fois, soit une moyenne de 1,43 déménagement par ménage mobile.

Le statut d’occupation, une variable discriminante en matière de mobilité

Une analyse plus approfondie de la mobilité montre que celle-ci diffère fortement selon le statut d’occupation du logement. En effet, les locataires du secteur locatif libre(3) affichent la mobilité récente la plus importante. Près de la moitié (48 %) ont emménagé au cours des quatre dernières années. À l’inverse, dans le parc occupé en propriété et dans le parc locatif social, les emménagés récents ne représentent respectivement que 15 % et 20 % des ménages.

La durée moyenne d’occupation dans le secteur locatif libre est, par conséquent, nettement plus courte (7 ans) que celles observées dans le parc occupé en propriété (17,9 ans) ou dans le parc social (14,5 ans).

48 % des ménages du parc locatif libre sont installés depuis moins de quatre ans...

Ces 575 100 ménages, installés depuis moins de quatre ans dans le secteur locatif libre, sont majoritairement des décohabitants (enfants quittant le logement familial), des jeunes ménages en tout début de parcours résidentiel ou des ménages en phase de transition qui cherchent une installation provisoire. Ils vivent majoritairement seuls dans des petits logements (33,5 % dans des studios et 34 % dans des deux pièces contre 20,3 % et 25,8 % de l’ensemble des Franciliens).

Les ménages les plus jeunes (moins de 30 ans) s’installent pour une période d’études, d’entrée dans la vie active, de célibat ou de formation de couple. Dans la majorité des cas, leurs ressources sont relativement faibles, inférieures de 29,2 % au revenu francilien par UC (1 878 € contre 2 651 € par mois), en raison de la forte proportion d’employés-ouvriers (28 %)(4), et du nombre plus restreint de ménages bi-actifs (32 %)(5). La part du revenu consacré au loyer (690 € par mois), hors aides au logement, est par conséquent importante : le taux d’effort brut s’élève à 28,9 %. Cependant, une fraction importante de ces ménages (36,5 %) perçoit une aide au logement(6), ce qui permet de faire baisser sensiblement leur taux d’effort. Le taux d’effort des bénéficiaires des aides au logement baisse en effet de plus de 14 points, passant de 42,4 % (taux brut) à 28,2 % (taux net). Plus de la moitié de ces jeunes ménages habitaient chez leurs parents quatre ans auparavant (61 %), près de la moitié dans une autre région (48 %)(7) et près d’un sur quatre se sont mis en couple depuis (23 %). Dans près de 50 % des cas, ils souhaitent déménager dans un logement plus grand.

Les ménages plus âgés (30 ans ou plus) sont plutôt en phase de transition, à la suite d’un changement d’emploi, d’une mise en couple ou d’une séparation. Leur loyer est plus élevé que celui de leurs cadets (882 € contre 690 €), tout comme leurs ressources, plus proches du revenu moyen francilien par UC (2 297 € contre 2 651 € par mois). Ces ménages ont  des revenus plus élevés, car ils bénéficient plus souvent d’un deuxième revenu(8) et sont aussi plus fréquemment cadres (35 % contre 24 % à l’échelon régional pour l’ensemble des ménages) ou professions intermédiaires (19 %), même si dans 33 % des cas, ce sont aussi des employés ou des ouvriers(9). Leur taux d’effort brut est donc moins élevé (24,7 %) et seulement 15 % d’entre eux bénéficient d’une aide au logement. Ils sont moins nombreux aussi à venir de province (seuls 20 % y habitaient quatre ans auparavant). Comme les plus jeunes, la majorité (57 %) souhaite changer de logement, estimé trop petit.

… alors que 29 % seulement sont installés depuis huit ans ou plus

Les 617 300 autres ménages de ce secteur, installés depuis quatre ans ou plus (dont 351 100 depuis huit ans ou plus), sont moins jeunes, plus fréquemment seuls, avec des ressources par UC proches du niveau moyen régional (inférieures de 11,8 %). Leur taux d’effort est un peu plus faible (24,0 %). Ils vivent un peu moins fréquemment dans des logements d’une ou deux pièces. Pour les plus jeunes d’entre eux (les moins de 50 ans qui représentent 57 % des effectifs), il s’agit plus souvent d’une installation provisoire, en partie suite à un changement d’emploi ou à une séparation. Pour les 50 ans ou plus (43 %), cette situation correspond à une installation presque définitive, en dépit d’un désir toujours fort de changer de logement.

Seuls 15 % des ménages propriétaires sont installés depuis moins de quatre ans...

Habiter dans un logement en propriété implique généralement de s’installer pour une période longue. Dans ce parc, les ménages installés depuis moins de quatre ans ne représentent en effet que 15 % des occupants (soit près de 382 000 ménages), contre 21 % en 2006. Près de 85 % des ménages propriétaires occupent leur logement depuis plus de quatre ans dont près de 69 % depuis huit ans ou plus. Ce parc, qui loge près de la moitié (48 %) des Franciliens, accueille essentiellement des ménages aisés, en activité depuis plusieurs années, dont plus d’un tiers était déjà propriétaire de leur logement précédent.

Les ménages installés depuis moins de quatre ans ont plutôt la trentaine (37 %) ou la quarantaine (27 %). Ils vivent très majoritairement en couple (72 %) avec pour 52 % d’entre eux, un ou plusieurs enfants. Leurs logements sont plutôt grands : 115 m² lorsqu’il s’agit d’une maison, et 66 m² dans le cas d’un appartement. Ils disposent de ressources plus élevées, supérieures de 11,8 % à celles des Franciliens (2 965 €/UC/mois pour les propriétaires installés depuis moins de quatre ans (cf. notes du tableau ci-après) contre 2 651 €/UC/mois pour les Franciliens). Les parts de bi-actifs (64 %) et de cadres (43,5 %) y sont parmi les plus élevées. Elles sont supérieures de 28 points et de 19,5 points aux taux régionaux (respectivement 36 % et 24 %). Aussi les remboursements d’emprunts des accédants, relativement élevés (1 296 €/mois), ne représentent que 24,8 % de leurs revenus(10), soit un taux d’effort brut inférieur de 1 point au taux moyen des locataires du secteur locatif libre ayant emménagé depuis moins de quatre ans (25,8 %).

Ils semblent disposer d’un logement en rapport avec leurs besoins puisque les situations de suroccupation sont faibles (10 %), tout comme le désir de changer de logement dans un avenir proche (18 %). Ces installations semblent donc présenter les caractéristiques d’une occupation définitive ou quasi-définitive.

… et 69 % sont installés depuis huit ans ou plus dans leur logement

Les autres ménages propriétaires installés depuis quatre ans ou plus dans leur logement (2 099 000, dont 1 707 100 depuis huit ans ou plus) diffèrent peu de ceux installés récemment. Comme eux, ils vivent souvent en couple (60 % dont 28 % avec enfant[s]) et disposent de ressources élevées (supérieures en moyenne de 30,0 % à celles des ménages franciliens : 3 447 € par mois par UC contre 2 651 € au niveau régional). Installés depuis 21 ans en moyenne (20,7 ans), ils dépensent peu pour leur logement, ayant pour une grande part remboursé leurs emprunts. La surface de leur logement est grande (en moyenne 116 m² lorsqu’il s’agit d’une maison et 73 m² dans le cas d’un appartement). Seulement 7 % sont en suroccupation. Ces ménages, plus âgés (71 % ont plus de 50 ans) et en fin de parcours résidentiel, ne souhaitent plus, dans leur très grande majorité (83 %) changer de logement.

Mobilité relativement faible dans le parc locatif social : 20 % des ménages installés depuis moins de quatre ans...

Les locataires du secteur social installés récemment sont moins nombreux. Seuls 249 300, soit 20 % des occupants de ce secteur, ont changé de logement entre 2009 et 2013. La majeure partie des ménages de ce secteur occupent donc leur logement depuis plus de quatre ans, dont 62 % depuis huit ans ou plus. Ces 249 300 ménages récemment installés, relativement jeunes(11), sont constitués pour la moitié (49 %) de personnes seules (30 %) plutôt jeunes(12) et de familles monoparentales (18 %)(13), et pour l’autre moitié de couples (51 % dont 39 % ont un ou plusieurs enfants)(14). Leurs ressources sont parmi les plus faibles. Elles s’élèvent à 1 446 € par mois par UC, soit un niveau inférieur de plus de 45 % au revenu moyen francilien par UC (2 651 €). 63 % de ces ménages sont employés ou ouvriers et 20,5 % sont des professions intermédiaires. En outre, ils sont moins souvent bi-actifs que leurs homologues propriétaires (41 % contre 64 %). Leur loyer mensuel (425 € en moyenne hors charges) représente 18,0 % de leurs ressources(15) (contre 16,8 % dans l’ensemble du secteur social). 41,5 % de ces ménages perçoivent une aide au logement. 34 % des ménages sont en situation de suroccupation, souvent en raison de la naissance d’un enfant (ils étaient 26 % en 2006). Avant de s’installer dans leur logement actuel, la majorité de ces ménages habitait déjà dans le secteur locatif et, pour une part non négligeable (38 %), occupaient déjà un logement social. Le désir de changer de logement reste cependant fort (45 %).

… contre 62 % installés depuis huit ans ou plus

Le profil des ménages installés dans un logement locatif social depuis quatre ans ou plus dans leur logement (995 100 dont 773 300 depuis huit ans ou plus) diffère peu des ménages installés récemment. Les personnes seules et les familles monoparentales en constituent  plus de la moitié (61 %, respectivement 44 % et 17 %) contre 39 % pour les couples. Le nombre important de personnes seules, de retraités, de familles monoparentales, d’employés, d’ouvriers explique un niveau faible de ressources mensuelles : 1 654 € par mois par UC, inférieur de 37,6 % au revenu régional. Leur loyer de 424 € par mois représente 16,6 % du revenu par ménage, soit un taux d’effort brut sensiblement inférieur à celui des locataires du secteur libre (24,0 %). 30 % de ces ménages perçoivent une aide au logement.

Les situations de surpeuplement y sont peu fréquentes (25 %). Ces ménages semblent disposer d’une surface de logement en rapport avec leurs besoins : leurs enfants sont grands, sur le point de partir ou déjà partis. Ils ne souhaitent pas, pour une grande majorité d’entre eux (60 %), changer de logement. Ils présentent donc les caractéristiques de ménages en fin de parcours résidentiel.

Cependant, les ménages installés depuis plus de quatre ans et moins de huit ans, plus jeunes, sont plus souvent en situation de surpeuplement (39 %) suite à la naissance d’enfant(s) intervenue après leur installation(16). De ce fait, plus de la moitié d’entre eux (57 %) souhaite changer de logement.

Enfin, il est à noter que pour les familles, la sur-occupation augmente (47 % en 2013 contre 43 % en 2006), quelle que soit la durée d’installation, notamment en raison de la présence plus importante d’enfants de 18-29 ans, indiquant des départs plus tardifs du domicile parental de ces jeunes adultes[1]. Cette évolution est propre au parc social.

(1) Par convention, la mobilité résidentielle du ménage retenue est celle de la personne de référence.

(2) Dans l’enquête logement, l’emménagement correspond à la dernière installation du ménage. Les personnes ayant déménagé plusieurs fois au cours d’une période définie ne sont donc comptabilisées qu’une seule fois.

(3) Cette dénomination, regroupant ici 1 192 400 logements, comprend le secteur locatif libre (1 018 000 logements, soit 85 % du total) et les secteurs de la sous-location, des meublés et hôtels (174 400 logements, soit 15 % du total).

(4) Parmi les ménages de moins de 30 ans du secteur locatif privé installés depuis moins de quatre ans, 26 % sont cadres, 22,5 % professions intermédiaires, 19 % employés, 9 % ouvriers et 23 % autres (y compris 1,0 % qui n’ont pas déclaré de profession). À l’échelon régional, 24 % sont cadres, 17 % professions intermédiaires, 15,5 % employés, 9,4 % ouvriers, 25 % retraités et 8,3 % autres (y compris 1,1 % qui n’ont pas déclaré de profession).

(5) 36 % à l’échelon régional.

(6) Une part importante des bénéficiaires sont des ménages dont la personne de référence est étudiante.

(7) 20 % des ménages dont la personne de référence est âgée de 30 ans ou plus vivaient en province quatre ans auparavant. Le parc locatif libre constitue ainsi un parc attractif pour les jeunes ménages venant de province.

(8) 41 % de bi-actifs parmi les plus de 30 ans installés depuis moins de quatre ans contre 32 % parmi les moins de 30 ans.

(9) Les taux moyens de cadres, professions intermédiaires et employés-ouvriers en Île-de-France sont respectivement de 24 %, 17 %, et 25 %.

(10) Ces accédants perçoivent très rarement une aide au logement (2,9 %).

(11) Moins jeunes cependant que leurs homologues du secteur locatif libre, puisque seuls 23 % ont moins de 30 ans contre 40,5 % dans le secteur locatif libre.

(12) 59 % de ces personnes seules ont moins de 40 ans. Parmi les ménages installés récemment, les familles monoparentales représentent 6,7 % des propriétaires et 8,8 % des locataires du secteur libre.

(13) Parmi les ménages installés récemment, les familles monoparentales représentent 6,7 % des propriétaires et 8,8 % des locataires du secteur libre.

(14) Parmi les ménages installés récemment, les couples représentent 72 % des propriétaires et 44 % des locataires du secteur libre.

(15) Rappelons que pour les emménagés récents dans le parc locatif libre, le loyer s’élève à 804 € par mois et le taux d’effort brut à 25,8 %.

(16) Les situations de surpeuplement n’existent pas a priori pour les ménages récemment installés dans un logement du parc social, car il y a adéquation, lors de l’attribution, entre le nombre de pièces du logement et la composition familiale.

(17) En 2006, les 18-29 ans représentaient 11 % des personnes en surpeuplement (soit 105 400) ; en 2013, ils sont 14 % (soit 176 200).