Faciliter l’accès au logement en Île-de-France, un défi pour la loi ELAN

Chronique de la réforme du logement n° 3

14 juin 2018ContactJean-Jacques Guillouet, Philippe Pauquet

Pour répondre au problème de l’accès au logement, qu’il soit social ou privé, le projet de loi ELAN fait le pari de la mobilité résidentielle. Il propose pour cela un choc d’offre en dynamisant encore la construction et en développant l’offre de logements intermédiaires pour diversifier le parc. Dans le parc social, le projet prévoit un examen régulier de l’occupation des logements ainsi que la vente aux occupants pour renouveler le modèle économique du secteur en renforçant sa capacité de financement. Ces mesures sont-elles à la hauteur des enjeux franciliens ?

L’Île-de-France présente un tel décalage entre les niveaux de prix du logement et les revenus de ses habitants que le développement du parc et la mobilité résidentielle ne peuvent être escomptés sans réflexion préalable sur les capacités financières des ménages franciliens à accéder au logement.

Bien de première nécessité, le logement est aussi le premier poste de dépense des ménages. Dans la région capitale, seuls les ménages à hauts revenus parviennent à se loger sur les marchés libres de l’accession ou de la location sans rogner sur leurs autres postes de dépense (alimentation, transport, santé, habillement, éducation).

Pour tous les autres, la puissance publique a mis en place depuis de nombreuses années deux grands types de dispositifs pour faciliter l’accès au logement :

  • les aides à la pierre1 pour produire des logements abordables (notamment des logements locatifs sociaux) ;
  • les aides à la personne (aide au logement (AL) et aide personnalisée au logement (APL)) destinées à aider les ménages au paiement du loyer, tant dans le secteur social que privé.

Ces dispositifs sont fréquemment régis par des règles d’éligibilité, dont la principale consiste à ne pas dépasser un « plafond de ressources » fixé selon le nombre de personnes du ménage, ses revenus (très modestes, modestes, moyens, moyens supérieurs) et la localisation du logement.


Près d'un ménage francilien sur deux est un locataire éligible au logement social

Selon la dernière Enquête nationale logement de l’Insee (ENL 2013), l’application des plafonds de ressources les plus élevés montre que 80 % des 5 122 000 ménages franciliens sont éligibles à un logement social classique (PLAI, PLUS) ou intermédiaire (PLS, PLI). Les 20 % restants disposent de hauts revenus et sont ainsi écartés du dispositif du logement social.

Bien qu’éligibles au logement social, 35 % des ménages franciliens sont propriétaires ou logés gratuitement. Une fois décomptées ces deux catégories de l’ensemble des ménages éligibles, ce sont donc 2 284 100 ménages locataires qui sont concernés, soit 45 % des ménages franciliens.

Parmi ces locataires, 34,5 % ont des revenus modestes (inférieurs aux plafonds PLUS). Sans aides publiques, ces ménages auraient des difficultés pour se loger correctement. Et 10,1 % (517 100) ont des revenus moyens (supérieurs aux plafonds PLUS et inférieurs aux plafonds PLI). Moins dépendants des aides publiques, ces ménages auraient toutefois du mal à s’installer convenablement dans le centre de l’agglomération.

Un parc social sous-dimensionné

Face aux 2 284 100 ménages locataires éligibles au logement social, on dénombre 1 245 000 logements locatifs sociaux en Île-de-France (enquête RPLS2) , soit un quart du parc francilien. Ces logements sociaux logent 1 002 700 ménages modestes et 213 100 de ménages à revenus moyens3.

Les ménages modestes, qui représentent près de 83 % des ménages éligibles, consacrent en moyenne 26,5 % de leurs revenus à la dépense logement globale (loyers et charges4). Quelque 40 % d'entre eux bénéficient d'une aide au logement sans laquelle leur taux d'effort grimperait à 37,5 %. Les ménages à revenus moyens, qui en général ne perçoivent pas d'aide au logement, consacrent en moyenne 19,4 % de leurs revenus à la dépense logement globale.

Des loyers élevés dans le parc locatif privé

Les autres ménages locataires éligibles au logement social (1 068 300) sont logés dans le parc privé, pour la plupart au prix de taux d’effort élevés. Près des trois quarts d’entre eux (72 %) ont des ressources modestes tandis que 28 % ont des revenus moyens.
Pour les ménages modestes logés dans le parc privé, la dépense logement globale représente en moyenne 38,6 % de leurs revenus. Dans un tiers des cas, ils perçoivent une aide au logement sans laquelle leur taux d’effort s’élèverait à 60,5 % !
Quant aux ménages à revenus moyens, ils ne perçoivent pas d’aide au logement et allouent en moyenne 26,6 % de leurs revenus à la dépense logement globale.

Avec un parc social de plus en plus sous tension (634 000 demandeurs au 31 décembre 2015 et 83 800 attributions en 2015 - source SNE fin 2015) et un parc privé aux loyers élevés, comment améliorer l’adéquation entre l’offre de logements et les revenus des ménages ?

Même si le projet de loi ELAN mise sur une « accélération de l’offre [pour] répondre à une demande pour des logements de qualité, confortables, écologiques et abordables », deux choses sont certaines. Premièrement, les intercommunalités devront s'affirmer pour actionner ces leviers avec finesse (ventes de HLM dans les CUS (contrat urbain d'utilité sociale)), nombre de logements intermédiaires dans les PLH (programme local de l'habitat)) et répondre aux besoins des ménages pour dérouler leurs parcours résidentiels. Deuxièmement, pour faire coïncider l’offre à la réalité de la demande de logement et, ainsi, maintenir le rythme global moyen de 70 000 logements par an, la production sociale devra rester dynamique et ce malgré des équilibres économiques fragilisés.

Gagner le pari de la mobilité résidentielle, et notamment par le développement du parc social, nécessitera aussi l’engagement plein et entier des bailleurs sociaux qui seront sans nul doute un maillon essentiel dans la mise en œuvre de cette loi.


Jean-Jacques Guillouet

Urbaniste, spécialiste de l’Enquête nationale logement, il mène à l’IAU des travaux sur le logement. Il représente l’Institut au sein de l’Observatoire du logement social (OLS) d’Île-de-France.

Philippe Pauquet

Statisticien, il réalise au sein de l’IAU des études sur les marchés immobiliers, et notamment sur le logement social. Il est également en charge du suivi de la conjoncture à l’Observatoire régional du foncier (ORF).

[1] Prêts et subventions de l’État, des collectivités, des entreprises, intervention sur le foncier…
[2] Répertoire du parc locatif social, données au 1er janvier 2014.
[3] Données ENL 2013. Toujours selon cette source, seuls 2 % des ménages de ce parc se situent au-dessus des plafonds de ressources. Dans la très grande majorité des cas, il s'agit de ménages logés dans des immeubles anciens rachetés par des bailleurs sociaux, et qui sont toujours en place. Le loyer qu'ils acquittent reste cependant celui du secteur privé, fixé avant le rachat.
[4] Ces charges incluent les charges locatives, les dépenses d'énergie et d'eau, et la taxe d'habitation.

Cette page est reliée aux catégories suivantes : Société et habitat , Habitat et logement , Chronique , Chronique de la réforme du logement