Mythes et réalités du « choc d’offre » sur la relance du logement

Chronique de la réforme du logement n° 1

30 mai 2018ContactAnne-Claire Davy, Emmanuel Trouillard

Devenu progressivement un élément de langage récurent de la communication des politiques du logement et de l’action foncière (Loi Duflot, Plan de relance du logement de Manuel Valls…), la notion de « choc d’offre » occupe une place centrale dans le nouveau projet de réforme du logement. L’exposé des motifs du projet de loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) stipule qu’il s’agit de « construire plus, vite et moins cher » pour provoquer un « choc d’offre ».  Pourtant cette idée qu’en réponse à la « crise du logement » un « choc » de l’offre de logements neufs pourrait, par son ampleur, faire diminuer globalement et durablement les prix immobiliers et fonciers est un mythe… 

Le logement, un bien pas comme les autres

Dans un marché économique classique, une demande supérieure à l’offre devrait se traduire rapidement par une production de biens accrue et une stabilisation des prix. Mais, si, pour une raison ou pour une autre, l’offre ne progresse pas, ou alors pas assez rapidement, la croissance de la demande se traduit mécaniquement par une concurrence renforcée entre les acheteurs potentiels et donc par une hausse des prix. Or, le logement n’est pas une marchandise comme les autres. Premièrement, il est fondamentalement spatialisé : le nombre de logements que l’on peut construire sur un seul et même terrain est quantitativement limité. Par ailleurs : la construction de logements se caractérise par sa faible réactivité (élasticité) aux évolutions des prix, notamment car la réalisation d’une opération requiert souvent plusieurs années, de la production juridique et opérationnelle de terrains à bâtir à la construction immobilière à proprement parler.

Un choc d’offre peut-il « détendre » le marché francilien ?

Pour se convaincre du caractère illusoire de cet énoncé, mesurons l’apport possible de la réalisation des objectifs fixés : ainsi une production annuelle de 70 000 logements neufs telle que préconisée par le Sdrif, dans le respect de la loi Grand Paris, ne fait progresser le parc que de 1,2 % au regard des 5 619 000 logements franciliens dénombrés en 20141, sans même prendre en compte les destructions ou disparitions de logements qu’une partie de ces nouvelles constructions viendraient compenser. Par ailleurs, le rôle de l’offre neuve dans la mobilité résidentielle des ménages reste minoritaire tant celle-ci prend essentiellement place dans le parc existant. Les déménagements dans l’ancien sont ainsi largement majoritaires dans la mobilité des ménages : il y a eu 186 000 ventes dans l’ancien en 2017 en Île-de-France2, contre 82 100 logements mis en chantier3 la même année, soit près de deux fois moins. 

Or, tous les indicateurs de tension en matière immobilière sont aujourd’hui au rouge en Île-de-France à commencer par les prix qui ont été multipliés par plus de trois entre la fin des années 1990 et la décennie 20104 (cf. graphique ci-dessous). La baisse des taux de rotation dans l’ensemble des segments du parc (locatif privé, HLM, propriété, etc.) entre 2002 et 2013, symptômes d’un marché tendu, a généré la perte de l’ordre de 150 000 logements disponibles pour de nouveaux occupants chaque année – soit l’équivalent de plus de deux années de construction. La croissance récente de la construction est ainsi loin d’avoir compensé l’impact de la chute de la mobilité résidentielle. Les ménages ont ainsi des difficultés toujours plus grandes à dérouler leur parcours résidentiel5. Les jeunes Franciliens parviennent de plus en plus difficilement à quitter le foyer de leurs parents6, tandis que la sur-occupation des logements progresse et que la taille moyenne des ménages ne décroît plus (allant en cela à l’encontre d’une tendance historique de long terme)7.

On comprend dès lors que l’effort de construction devrait être maintenu sans discontinuer sur plusieurs décennies pour espérer un véritable rééquilibrage de l’offre par rapport à la demande. Difficile dans ces conditions de parler de « choc ». Les enjeux du logement en Île-de-France sont tels qu’ils nécessitent au contraire un effort structurel de longue haleine. 

Sur la période récente, la demande des ménages a été soutenue par des conditions de crédit bancaire de plus en plus favorables (baisse historique des taux, allongement des durées de prêts). Cette évolution explique en grande partie l’ampleur de la hausse des prix constatée depuis le début des années 2000. L’assouplissement des conditions de crédit (un apport initial important devenant moins impératif) et l’augmentation de la capacité de financement des emprunteurs ont stimulé les flux de l’accession sur les marchés métropolitains, en venant solvabiliser un certain nombre ménages. Une preuve de la solvabilisation par l’emprunt des ménages aspirants à la propriété réside dans l’évolution bien plus modérée des loyers du secteur privé, dont le paiement ne s’appuie pas sur un recours au crédit8.

À cela vient bien entendu se superposer les dynamiques de métropolisation à l’œuvre qui tendent à toujours plus renforcer l’attractivité des grands centres urbains. Dans un contexte de déséquilibre prononcé en faveur de l’offre de logements dans les zones les plus valorisées des métropoles et au vu de la difficulté réelle à développer une nouvelle offre de logement à la hauteur de la demande localisée dans ces secteurs déjà denses, il est illusoire de croire que les mesures annoncées pourraient infléchir les prix sur le court terme ; et ce quand bien même elles feraient baisser les coûts de la construction ou faciliteraient l’acte de construire. 

Construire plus et moins cher ? Oui, mais dans la durée

Au regard des dynamiques récentes, 70 000 logements par an constitue déjà un chiffre exceptionnel (cf. graphique ci-dessous), et bien qu’atteint en 2017, rien ne permet encore d’affirmer que ce sera le cas dans les années à venir. Comment imaginer par exemple que la production des bailleurs sociaux, qui a représenté environ 30 % de la construction de logements ces dernières années, ne soit pas affectée, au moins transitoirement, par les réformes touchant à leur modèle de financement et à leur restructuration institutionnelle ?  

Maintenir durablement la dynamique de construction actuelle en améliorant les conditions de logement des Franciliens impose surtout de revenir à un questionnement simple et fondamental avec les acteurs du logement et les territoires : « des logements, bien sûr, mais pour qui et où ? ».



« Pour qui ? » car il est indispensable de construire des logements compatibles avec les ressources des habitants et avec leurs aspirations. Sans répondre à la demande ou, plutôt, la variété des demandes, impossible de maintenir les niveaux de production actuels de façon pérenne. 

« Où ? » car les situations rencontrées sur le marché du logement sont extrêmement diverses selon les territoires. Il faut prendre en considération cette diversité pour réintroduire de la fluidité dans les parcours résidentiels des habitants. Il s’agit d’adapter l’ampleur de la production et les types de logements produits à chaque contexte de marché local et non de façon uniforme. 

Anne-Claire Davy

Sociologue-Urbaniste, elle mène des études sur les enjeux du logement en Île-de-France depuis 2001 et possède une expertise transversale des enjeux du logement en Île-de-France. Elle a été le chef de projet pour l’IAU de l’élaboration schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH), co-piloté par l’Etat et à la Région lle-de-France. Plus récemment, elle a contribué au diagnostic du Plan Métropolitain de l’Habitat et de l’hébergement (PMHH) en coordonnant une étude sur la question des enjeux croisés de l’habitat et de l’emploi au sein de la Métropole (à paraître).  Coordonnant régulièrement des ateliers d’étudiants sur les enjeux locaux du logement, elle a publié récemment une note rapide sur le rôle des acteurs prives au cœur de la densification en grande couronne.

Emmanuel Trouillard

Normalien, docteur en géographie, il est spécialiste des marchés immobiliers résidentiels et de leurs acteurs. Spécialiste de la promotion privée francilienne, à laquelle il a consacré sa thèse, il a publié récemment une Note rapide sur l’impact de la TVA réduite autour des quartiers en politique de la ville. Il a également été en charge de l’élaboration et du suivi de la cartographie et des objectifs territorialisés de production de logements du schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH), co-piloté par l’Etat et la Région Ile-de-France. 


[1] Source : RP 2014

[2] Source : Notaires d’Ile-de-France, base BIEN. 

[3] Source : SDES, base SIT@DEL2.

[4] Le prix au m² des appartements anciens en Île-de-France était de 1 740 € au 1er trimestre 1998, de 5 470 € au 1er trimestre 2017. Source : Paris Notaires Services, base BIEN. 

[5] Philippe Louchart et Sandrine Beaufils (2018), « Les tensions sur l’immobilier freinent les déménagement en Île-de-France », Note rapide de l’IAU, n° 767. 

[6] Juliette Dupoizat (2015), « Les jeunes Franciliens peinent à quitter le logement de leurs parents », Note rapide de l’IAU, n° 701. 

[7] Les conditions de logement en Île-de-France (2017), rapport IAU Île-de-France/ INSEE / APUR / DRIEA et DRIHL – 2017, coordonné par Jean-Jacques Guillouet (IAU).

[8] Les loyers du privé sont globalement restés dans le « tunnel de Friggit », en référence à l’économiste ayant particulièrement mis en avant la (dé)corrélation entre revenus et prix immobiliers.

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