Quelle densification dans le périurbain ?

Entretien avec Claire Fonticelli et Lucille Mettetal   Sommaire

05 juillet 2019

Claire Fonticelli, urbaniste et géographe, est aujourd’hui enseignante chercheuse contractuelle à l’Université de Cergy-Pontoise. Sa thèse intitulée « Construire des immeubles au royaume des maisons. La densification des bourgs périurbains franciliens par le logement collectif : modalités, intérêts et limites » a été soutenue à l’Institut des sciences et industries du vivant et de l’environnement, sous la direction de Patrick Moquay en novembre 2018. Lucile Mettetal, urbaniste et géographe à L’Institut Paris Region, faisait partie de son jury de thèse.

Votre thèse, qui s’appuie sur des matériaux originaux et riches issus d’un important travail de terrain, invite à remettre en question la politique de densification imposée aux territoires périurbains franciliens, surtout lorsqu'elle est menée à marche forcée et sans prendre en compte le contexte territorial. Qu'est-ce qui vous amène à cette conclusion ?

Claire FONTICELLI : Lorsque j’ai démarré mon travail de recherche, je souhaitais trouver des leviers pour favoriser la densification dans les communes périurbaines. Confrontée au terrain et aux acteurs de cette densification (des élus aux promoteurs, en passant par les habitants), j’ai été amenée à revoir ma position !
Deux problèmes majeurs se posent : le coût et la qualité des opérations réalisées.
Construire en densification, notamment du logement collectif, coûte plus cher que de réaliser des maisons en extension urbaine. Peu d’opérateurs privés vont s’y risquer et le coût d’une opération de logement social, soutenu par la puissance publique, est quasiment le même que celui d’une opération dans l’agglomération, alors que les loyers ou les prix de vente sont largement inférieurs. Dans un contexte de raréfaction des ressources des collectivités territoriales, on peut s’interroger sur la pertinence de cette politique. Et ce d’autant plus que les communes périurbaines concernées par les opérations sont mal desservies en transport en commun, et souvent à l’écart des pôles d’emploi.
L’autre problème est celui de la qualité paysagère et architecturale des opérations. Lorsque la densification est imposée aux communes, ce qui est le cas pour celles qui doivent atteindre 25% de logement sociaux, les opérations sont parfois hors d’échelle par rapport aux quartiers dans lesquelles elles s’insèrent, contribuant à crisper des voisins déjà frileux à l’idée d’avoir du logement social près de chez eux.

Quelles formes architecturale et urbaine revêtent les opérations que vous avez analysées dans les bourgs de Seine et Marne, d'Essonne et du Val d'Oise ?

CF : Durant ma thèse, j’ai étudié uniquement les opérations de logement collectif construites en densification dans le périurbain francilien. J’en ai identifié plus d’une centaine, dont les permis de construire ont été déposés durant un laps de temps limité, entre 2009 et 2013. Si le nombre d’appartement par opération est variable, allant de la toute petite opération en auto-promotion de quelques appartements, à l’opération d’une centaine de logements portée par un promoteur, l’architecture est très homogène. On trouve très peu d’opération avec un style contemporain affirmé, sauf marginalement dans certaines communes, notamment celles situées dans un parc naturel régional. A l’inverse, la plupart des constructions tentent d’imiter l’architecture traditionnelle des centres-bourgs. J’ai qualifié le style de ces opérations de « néo-village ». Il ressort de ce constat que la densification n’est possible que si elle se voit le moins possible, d’où le choix du terme « néo-village ».

Un des apports de votre thèse est de donner la parole aux habitants de ces nouvelles opérations de densification. Comment habitent-ils ces petits collectifs, s'y sentent-ils chez eux ?

CF : Les réactions sont contrastées parmi les habitants que j’ai interrogés. Certains, des personnes âgées notamment, sont très heureux d’avoir trouvé un appartement dans un centre-bourg, à proximité des commerces et des services. Mais pour beaucoup, habiter en appartement n’est pas vraiment un choix. Certains jeunes ménages attendent de pouvoir acquérir une maison – l’appartement est un moment dans leur parcours résidentiel. D’autres, qui habitaient en maison avant de devoir déménager suite à une perte d’emploi ou à un divorce, sont peu satisfaits d’habiter en appartement. Habiter en appartement résulte donc d’un arbitrage en partie contraint entre un environnement périurbain recherché et un budget limité.

Dans les appartements qui disposent de terrasses, de jardins en rez-de-chaussée ou de larges balcons, j’ai pu constater que les habitants étaient beaucoup plus satisfaits de leurs conditions de logement que ceux qui n’avaient pas d’ouverture sur l’extérieur. Leurs habitants s’y sentent « comme dans une maison ». À mon sens, la critique porte moins sur le fait d’habiter en appartement que sur l’absence d’espace extérieur privatif.

Habiter en maison demeure un idéal pour nombre d’habitants que j’ai rencontrés. Or pour réaliser leur rêve, ces habitants peuvent être amenés à s’éloigner de l’agglomération.

Même s’il y a un besoin de diversifier le parc de logement dans ces communes pour y introduire une offre adaptée aux petits ménages, mon travail tend, paradoxalement, à montrer que les politiques de densification en Ile-de-France se traduisent en partie par un report de l’étalement urbain au-delà des limites de la région Île-de-France. Là où les documents d’urbanisme régionaux sont moins contraignants.

 

Point de vue de Lucile Mettetal, géographe urbaniste à L’Institut Paris Region

Vous avez été membre du jury de Claire Fonticelli en raison de vos travaux sur le périurbain francilien. Certains de ses résultats vous ont-ils étonné ?

Lucile METTETAL : Oui, tout à fait. J’aurais aimé apprendre que la densification des cœurs de bourgs répondait à la fois à la lutte contre l’étalement urbain et à la demande en logements. Mais ce n’est pas le cas. Pour comprendre, il faut d’abord rappeler que l’inadéquation entre une offre, composée majoritairement de maisons individuelles, et l’augmentation des petits ménages, due au vieillissement, aux séparations et aux décohabitations, est très souvent soulignée. Dans cette perspective le petit collectif aurait l’avantage d’offrir des logements aux jeunes désireux de plus d’autonomie, permettrait aux plus âgés de quitter leur pavillon devenu trop grand, augmenterait l’offre en logements sociaux, dynamiserait les centralités, renouerait avec ce qu’étaient les villages dans leurs formes architecturales… Autant d’éléments en faveur de la densification des bourgs. Mais la thèse de Claire Fonticelli remet en question ces présupposés et amène quelques désillusions.

D’après les résultats de cette thèse, seules les personnes âgées semblent opter « volontairement » pour un appartement, si tant est qu’on puisse parler d’une démarche volontaire quand il s’agit d’adapter son chez soi à des difficultés liées à l’avancée en âge. Pour les autres, le collectif est un choix par défaut, qui souligne à nouveau que l’habiter périurbain est étroitement lié au rapport qu’on entretient avec la nature. Vivre dans ces territoires sans bénéficier d’un espace extérieur dans la continuité de son logement est perçue comme un non-sens. On pressent alors que la maison de ville mitoyenne construite à l’alignement, avec un petit jardin à l’arrière, serait en adéquation avec les aspirations des ménages. Ces typologies intermédiaires pourraient satisfaire des besoins que l’architecture « néo-village », en privilégiant le décor et la façade, aurait tendance à négliger.

Mais améliorer la qualité d’usage c’est aussi pouvoir compter sur des opérateurs qui ont plus moins déserté les communes rurales. Trouver des modèles économiques adaptés à ces territoires est un enjeu fort. Là encore, des pistes d’action existent : des montages sur-mesure permettraient de travailler la qualité architecturale comme la qualité d’usage, d’attirer des primo-accédants et de réhabiliter un patrimoine bâti qui souffre aujourd’hui souvent d’un manque d’entretien.

Comment faire village ? Comment accompagner une densification qui intègre le patrimoine existant, les aspirations et les modes de vie ? Comment mobiliser les acteurs au profit d’une densification de qualité ? C’est à ces questions que la thèse de Claire Fonticelli nous incite à réfléchir.

Propos recueillis par Brigitte Guigou, Chargée de mission formation - partenariat recherche

Références citées :
Claire Fonticelli : " Construire des immeubles au royaume des maisons. La densification des bourgs périurbains franciliens par le logement collectif : modalités, intérêts et limites ", thèse de doctorat en Aménagement, mention Sciences du Paysage, sous la direction de Patrick Moquay (LAREP, ENSPV), Financement de la Région Ile de France (R2DS), novembre 2018